沙子人工钢筋水泥上涨就意味着房价会涨吗？这是什么逻辑呢！

当你了解了房价的构成成本之后，你就不会认为沙子钢筋水泥等价格的上涨房价就会上涨。



房子的构成成本很多，通常来说包含以下几大块。

1、材料成本。这个成本就是建房子本身所需要的材料，比如钢筋，水泥，混凝土，沙子，石灰，木板等等，这些材料成本价格一平米大概是在1200块钱到2000块钱之间，具体要看不同的城市。

2、人工成本。人工成本是建筑的一个重要成本，目前一个建筑工人一天的工资都有300~500块钱之间。

3、土地成本。土地成本是房价成本的一个大头，目前很多城市的土地成本占房价的比例都在30%以上，甚至个别城市占比达到50%以上。

4、前期工程费。一个楼盘并不是说拿到土地之后马上就可以开工，它还需要经过前期的筹建，规划设计，勘察测绘，三通一平等等。

5、基础设施费。一个楼盘起来之后你并不是马上可以用，你还需要相关的生活配套设施，供水，供电，供热，供气，道路，排洪，电视，通讯，绿化等等。

6、税费。这些税费包括房产税，城镇土地使用税，耕地占用税，土地增值税营业税，城市维护建设税和教育附加税，企业所得税，印花税等等；此外还有征地管理费，商品交易管理费，城市建设配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等一些行政性的费用，这些费用加起来能够占到房子建造成本的10%~15%之间。

7、财务费用。财务费用简单来说就是开发商为了建造房子所借的钱要支付的利息，现在很多开发商融资比较难，融资成本能够达到6％~10%之间。

8、管理费用。一个楼盘的建造并不是完全由建筑商参与当中，开发商也需要配备相关的人员，这些人员的工资，社保，公积金，差旅费，办公费，教育费等等都是一笔不小的开支。

9、营销费。现在房子并不像以前那么好卖，所以各大开发商建好房子之后需要大量去宣传，通过平面广告，电视，网络等各种渠道全方位的去营销。

从房子的成本结构我们可以看出，材料成本占比是非常低的，比如在北上深等城市一平米动不动就五六万块钱，但房子的材料成本也只不过是2000块钱左右每平米，相当于材料成本占房价的比例不足5%。



正因为材料成本占比比较低，所以即便市场上的钢筋水泥沙子人工费用上涨，但对房价总体影响是比较小的，即便最近一段时间这些材料成本费用上涨了，而且有些地方涨幅还不小，但并不意味着材料成本上涨房价一定跟着上升。

至于在建筑材料成本不断上升的情况下，还有人说房价会下跌，这里面主要基于市场需求的判断。

当前我国楼市已经来到了一个拐点，很多城市的房子空置率都比较高。2017年西南财经大学曾经做过一个市场调研，根据这份市场调研结果显示，目前中国各大城市的房子总体空置率至少达到20%以上，有部分二三线城市的空置率甚至达到25%以上。

按照国际经验，中国的城镇自然空置率率为9.8%算是比较合理的，一线城市的空置率为11.3%，二线城市为9.1%，三线城市8.8％这才算是比较正常，现在很多城市的房子空置率都超过了国际标准。

这意味着目前我国很多城市的楼市已经逐渐饱和，甚至是供过于求，在这种市场供需之下，大家认为房价还有增长的空间吗？

我们不否认最近几年很多城市的房价仍然继续上涨，比如根据国家统计局统计的2019年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示，在这70个大中城市当中，9月份房价同比上涨的有69个，同比下降只有一个，有很多城市同比上涨都达到10%以上，个别城市同比上涨甚至超过20%。



从这个数据统计结果来看，目前大部分城市的房价仍然在继续上涨的，但我认为这种上涨是缺乏根基的，这些城市的房价之所以在继续上涨，我认为这里面有很大的一个原因，就是资本的推动。目前仍然有很多资本在楼市里面倒腾，比如在A股3000多家上市公司当中，就有超过一半的公司持有投资性房产，这些投资性房产市值超过1万亿元，部分上市公司持有的房产价值甚至超过100亿。



但是未来随着市场投入的房子越来越多，当投资获利的空间慢慢收窄，会有越来越多的资本逃离房地产，到时我相信有很多城市的房价涨幅会慢慢降低，甚至有部分城市会出现下降的可能。

所以从整体来说，建筑材料成本的上升短期内对房价有一定的影响，但是这种影响有限，真正决定房价走向的是市场的需求。当市场供过于求的时候房价上涨的底气在哪里呢？我相信未来3~5年将是我国楼市一个重要的转折点，很多城市的房价涨幅将会继续收窄，甚至停止上涨，部分城市还有可能出现下跌。

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