依法取得了久违的不动产登记证

案例分析

原告罗某、谢某于2011年11月与三台县某房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定2012年12月由房产公司办理好相关产权手续。2013年-2016年期间，原告与该小区600余户业主多次通过上访三台县委、县府、县住建局等部门，要求为其办理相关产权手续未果；2017年3月原告再次书面向被告申请办理该房的不动产登记，被告以房产公司未补办土地增容出让金为由拒不受理，导致原告购房后6年都不能依法取得不动产登记证书；故原告依法委托四川规则律师事务所罗代富律师提起行政诉讼。

原告认为：与房产公司签订的《商品房买卖合同》经相关部门备案登记是合法有效合同，现双方均已履行了合同约定的全部义务，被告以房产公司未按三台县人民政府相关文件批复补交增容出让金为由拒不受理原告的不动产登记依法无据，其行为不仅违反了《物权法》、《不动产登记条例》等相关规定，而且严重损害了原告的合法权益。

被告三台县国土资源局辩称：1.被告具有从事不动产登记的法定职责；2.对于不动产登记不予受理告知书，依法有据；3.作出的告知书认定事实清楚，证据充分，法律适用正确，程序合法，依法应当予以维持；

审理裁判

法院认为：根据《不动产登记暂行条例》第七条的规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。三台县国土资源局虽然未具体办理不动产登记事宜而由三台县不动产登记中心负责办理，但颁发的不动产登记证书加盖“三台县国土资源局不动产登记专用章”，三台县国土资源局应当对三台县不动产登记中心在办理不动产登记中的行为对外承担法律责任。因此，三台县国土资源局是本案的适格被告。《不动产登记暂行条例》第十六条第一款是对申请人申请不动产登记需要提交材料的规定，即申请人申请不动产登记需提交的材料包括法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料，而相关法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例实施细则》并未明确要求提交补缴土地出让金的凭证；虽然国土资源部印发的《不动产登记操作规范（试行）》9.3.3中建设用地使用权及房屋所有权转移登记应提交的材料包括“依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交土地出让价款缴纳凭证、税费缴纳凭证”，但本案第三人某房产是否应当补交土地出让价款并无有权机关的认定，即使第三人某房产应当补交土地出让价款，亦应由相关职能部门按照合同约定或者法律规定依法予以追缴，而不应通过限制给房屋买受人办理不动产登记的方式达到追缴土地出让价款的目的。因此，本案被诉行政行为《不动产登记不予受理告知书》以房产公司应补缴土地出让金并提供缴清土地出让价款凭证而认定申请登记材料不齐全的理由不能成立，该告知书认定事实不清、主要证据不足；同时，《不动产登记暂行条例》第十七条分多种情形作出了不同规定，不予受理仅是其中的情形之一，该告知书仅载明“按照《不动产登记暂行条例》第十七条的规定”而未具体适用相关款、项，存在适用法规错误的问题。同时，登记机关将土地管理或规划管理中不规范行为造成的后果以限制买受人办理不动产登记的方式转由合法买受人承受，明显不具有合理性，也有失公正。本案中三台县不动产登记中心对申请人申请事项的处理，亦不符合国土资源部《关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》中“本着尊重历史、面对现实、信守政府承诺、维护群众利益的原则，将登记发证与处理历史遗留问题分开”的精神。

一审法院判决

一、撤销三台县不动产登记中心于2017年3月31日作出的002号《不动

产登记不予受理告知书》；

二、由被告三台县国土资源局于本判决生效之日受理原告罗某、谢某和三台县某房地产开发有限公司的不动产登记申请，并在《不动产登记暂行条例》规定的期限内办结不动产登记手续。

二审法院判决

三台县国土资源局不服三台县人民法院判决，向绵阳市中级人民法院提起上诉，2017年7月24日绵阳市中级人民法院以（2017）川07行终52号行政判决书判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人三台县国土资源局负担。

律师评析

本案的争议焦点是原告三台县国土资源局以三台县某房地产开发有限公司未补缴土地出让金，不予受理原告罗某、谢某的不动产登记申请行为是否合法。根据《不动产登记暂行条例》第十六条第一款的规定，原告只要依法提交了该条规定材料，被告就应当依法受理；补缴土地出让价款并非法律、行政法规规定的申请不动产权登记的法定要件，国土局通过不予受理原告罗某、谢某申请土地使用权不动产登记的方式，达到追缴土地出让价款的目的，是违法另行给原告增设其它义务的行为。故三台县国土资源局的辩解理由于法无据，一二审人民法院判决正确。

【本案承办律师：四川规则律师事务所 罗代富律师 联系电话：158 8288 8892】