楼市“水波纹”效应！房贷或缩水66%，高层表态，房价迎来拐点

如何快速精准地预测房价走向？这个问题始终是楼市热点话题，原因很简单，在面对每年的通货膨胀和传统理财途径下，由房价上涨所带来的的财富增值似乎成为最简单最快捷的方式。客观来讲，自从98年房改以来，市场一直流传着一个黄金准则，那就是短期看金融、中期看土地、长期看人口。但不管楼市火热到了哪种程度，房子最终还是会归属于居住属性，说来了这就是长期属性，其增值空间的多少完全取决于人口。而市场的供不应求必然促使商品价值上涨，价高者得才是市场经济的基本属性，若要追溯源头，那就是土地市场在主导市场前进，这就是中期效应。至于短期趋势，资金的流动性似乎成为最有力的推进器，市场预期往往就是盲目追捧利益性。

也许以上观点过于专业，大多数人并不太明白，但回归现实，那就是开发商积极积极拿地使得地价水涨船高，就算房价想跌也没有可能性。正是因为这一股趋势的存在，近些年楼市发展快速，随之而来的就是很多城市土地财政数据亮眼。对此中指研究院发布报告，2020年全国300城土地出让总金额为5.9万亿元，同比增加16%。

与此同时国家统计局发布1月70城市房价数据显示，新房价格上涨城市从42个增加至53个，下跌城市减少到14个，二手房城市上涨城市增加至49个，房价下跌城市直接降到15个。仅从这赤裸裸的数据来看，今年楼市还会持续火热吗？退一万步来说，2019年房价相对于过去高点已经是十分低迷，反观今年还有触底反弹的机会？

答案显然是否定的，严格意义上来说，这就是楼市“水波纹”效应，将一颗石子丢入水中，其波纹缓缓往外扩散，你以为外部仍处于动荡期，但中心地区却是无比平静。如果将这一句话放在房地产行业中，大家似乎有点似曾相识的感觉。在过去多轮调控中，作为楼市风向标的一线城市就宛如那一颗石子，所谓的市场火热、排队买房冲击每个人的内心，由此促使二三四线市场预期逐渐上行，即使那些没有住房需求的人都愿意主动入场，原因很简单，再不买房以后就买不起了。如果要将这个加上市场周期，那就是由于城市群分层格局的存在，市场趋势存在延迟性。

而在这“水波纹”效应的背后一些潜在数据被忽略，例如2020年房屋新开工面积同比下降1.2%，房屋竣工面积同比下降4.9%，最关键的是1月份30个龙头开发商新增土地存储面积和土地成交总金额都比去年同期降低一半。请问这一系列动向都在释放什么信号，无非就是无论是开发商还是个人持房者都在降低筹码，为何2020年竣工面积下跌反而市场规模不减反增高达17万亿？说白了2020年买得更多的是本地库存，甚至有的城市房子根本卖不出去。

在如此紧张的格局下，今年住房贷款业务却成为了监管部门的重点调控对象，高层纷纷表态，坚持房住不炒、不将房地产作为短期刺激经济的手段。最近不少地区传出“银行暂停房贷”的消息，本以为这是中介宣传的套路，但从不少业界人士透露消息得知，信贷规模收紧似乎成为板上钉钉的事情，对此有的银行第一季度信贷规模为300亿元，而今年却只剩下100亿元，房贷整体缩水66%。至于这一动向会造成什么后果？我只能说房贷利率上行是必然的，其次不排除银行再次升级房贷资格，这一点并不是银行不愿意提供主动贷款，而是介于相关部门的要求，手上可流动的资金相形见绌。

总的来说，在住房贷款业务受到监管的格局下，今年房价将迎来拐点，也许短期来看，房贷利率的上浮并不利于购房者入场，但将周期拉至3-6个月，首当其冲的却是炒房客，原本挂牌房源激增的二手房市场，恐怕会再度迎来抛房潮。其次一旦上游资金受到阻碍，那些三四线城市的吸虹效应将极度弱化，对此我只能感叹那些正在进行中的项目能稳定交期，就已经算是一件好事。


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