没点专业知识，这4种房子买了就是坑

总结一下：“地段决定价值，品质影响价格”，分析一下住宅市场上其它几种物业。

物业市场分得很细，有居住的，有商业的，有工业的等等，一般我们接触的比较多的就是商铺、写字楼、公寓、（文化、旅游、养老）地产，这几种物业坑比较多。

只要你看到“不限购”三个字，一半几率是视高、眉山、青白江等地的某个楼盘，一半几率是公寓，要是打个“首付3万，不限购”，那多半就是公寓，不得不佩服这些写广告的，“月薪三千”都能说成“月薪不满一万”。

一、商铺

首先谈谈商铺吧，商铺盈利只有两个手段：租金回报和买卖溢价。

租金回报比余额宝要高~

租赁市场上，10年前投资商铺是真的赚钱，每年大约能收8%的租金，12年左右就拿回本金了，现在是多少呢？问过几个买了商铺的朋友，4%-5%比较常见，7%-8%算很高了。

那么各位可以自己查一下，随便一个低风险的基金，年化一般都能达到3%以上，就连我的余额宝，今天显示的七日年化也达到了3.052%，这还是最没有技术含量的理财。。。

现在大部分的商铺换手率都非常高，那么中间如果频繁更换，那就有闲置期，这期间商铺是不产生任何收益的。

对韭当割，人傻钱多

也许有人要问，那我倒手卖总可以了吧？就当成住宅一样，很遗憾，商铺不是刚需，不是国计民生必需品，不享受任何政策红利。

买商铺首付最低50%，流动性还特别差，现在中国的商铺都是过剩的，除非你那个商铺人流量特别大，位置特别好，不然人家为什么不去买个新的呢？你那商铺生意特别好的话，你还舍得卖吗？

就算你对韭当割，找到了下家，商铺的转手成本也特别高，二手商铺交易一次，就得付交易差价的30%~60%作为税费，卖得再好，也是给国家做贡献罢了。

那商铺就真的不能碰了吗？也不是，据我所知，就有一些房主看租铺子的人生意做得很好，转身就把商铺收回来，自己来做的~不过毕竟是少数，非专业人士切记，千万别碰商铺。

二、公寓

公寓应该是现在比较流行的物业了，特别是在成都这种限购非常严厉的城市，有钱没资格的人大有人在，所以公寓这种不限购的产品应运而生。

从功能来看，居住属性很弱

成都的公寓，现在是不允许通气的，17年4月21日，成都出台了《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，明确提出严禁商业办公土地变居住用途，不能通气，水电按商用价格收，公寓商务公寓广告不准打了，已建成的商办类也不能改。

再看公寓的结构，一般都是这样的：

一条长长的走廊，两边挤满了一个个格子间，就像现在码字的我坐的工位一样，很多酒店就是这种结构，但是这都还算是好的，毕竟有一面可以采光，还有这种：

再加上公寓类产品动辄几梯十几户的高梯户比，不仅挤电梯难受（莫名回忆起早上排队上电梯差点整迟到~），而且小区基本没绿化，邻居半夜没事就表演个“成都热”，你别想休息了。

性价比低，还不如租房子住

公寓的公摊一般都达到了25%-30%，本来就不大的房间，住的就更憋屈了，成都商用电费，各个区域虽然不一样，但最高可以达到1.5元/度，商用水单价4元，成本几乎是民用水电的2倍。

室内通风采光差，你可能还需要常年用抽风机、空调、烘干机、杀虫剂、樟脑丸等等来维持你的正常居住需求，隐性成本一年等于多了一部手机钱。

而住宅最重要的落户、学位，公寓也是没有的，对于稳定生活的人而言，买个公寓，不仅生活成本高，城市发展的红利和你一根毛的关系都没有。

那你还不如每月花个一两千租个好点的小区住，即便是老小区，一般也是老年人居多，人员也没那么混杂，除了楼下办丧事比较频繁，晚上基本都很安静。

投资回报低，税费高昂

买公寓如果贷款的话，按揭比例最大为50%，贷款年限最多10年，利率一般上浮30%，产权一般只有40-50年，和住宅相比，成本月供压力差不多的情况下，选择公寓，只能买到空间更小、持有年限更短、增值更慢的产品，并不便宜。

先看看成都公寓历年的供销走势，存量越来越大，供应和去化都在放缓，当然不排除个别热点区域公寓还是很抢手的，比如天府三街五街这种，不过，那价格有啥可投资的？

国内目前的情况是，一线城市勉强可以以租养房，二三四五线城市估计养房都有点困难。

至于税费，以50万买入，60万卖出为例，卖方要承担个税2万元、土地增值税3万元、增值税5500元，杂税1000元。合约56500元，最后收益一半都没有。。。

而且你的公寓流动性是很差的？就算2年吧，2年赚4万多，还不如把这50万扔银行或者买个货币基金，同样是低流动性，风险更低，收益还相对稳定，买个公寓，累死了收益率也就5%左右。

三、写字间

据我一个做中介的朋友介绍，写字楼是最难卖的，受众太小、国家经济形势不好，倒闭的小企业一家又一家，比如我们公司对面，前不久就倒闭了，然后老板把那个地方盘下来给我们当办公室了。。。

我工作这地方，旁边的空置写字楼连成了片，从今年3月到现在，就没有入驻的企业，这个可以作为当前写字楼市场的一个缩影。

要了解买写字楼风险有多大，主要还是看需求端，头几年很多写字楼都是开发商自持，或自持大部分比例，现在联合办公及包租的形式比较常见。

写字楼投资和住宅市场的区别在于，住宅是依靠自身价格溢价，写字楼主要依靠租金涨幅溢价，所以物业水平、电梯维护、空调维护、车位租金等都和后续出租、使用、增值与否紧密相连。

而写字楼的转手费用，达到了总售价的30%左右，其流动性和升值性都很差，即便是成都高新区的写字楼，竞争也非常激烈，大企业租赁写字楼都是整栋整层的盘下来，初创企业随时都有倒闭的可能，到时候你的写字楼又得空置，所以个人投资写字楼风险比较大。

四、养老地产

最后是文化、旅游、养老地产，这些物业本质上还是属于普通住宅，和大家平时买的房子区别不大，一般都是结合其它产业进行开发，比如教育地产，多半就是和知名学校联合开发，甚至是该所学校自己开发；再比如文旅地产，就是把文化旅游的产业结合到地产开发中。

乍听起来，好像还挺不错，你买个房子，要么有山有水，要么有文化产业，但是事出反常必有妖，这些项目基本都是在偏离城市中心的边缘地带，原因很简单，地价便宜。

为什么浣花溪、宽窄巷这些旅游胜地不做文旅地产？因为没必要，我就是正常修个住宅都有人抢，我干嘛费尽心思搞些花里胡哨的，说白了，在地段不占有优势，配套有明显短板的情况下，只能强行凑附加价值，才能吸引人来买。

而且，作为普通购房者，你跑去一个从来没了解过的地方买房子，啥不不懂，不吭你坑谁呢？

总而言之，以上房子有4个特点：

1、使用率极低

2、季节性强

3、持有成本高

4、专业性极强

没点专业知识，就妄想所谓的“抄底”、“大赚”等等，嗯，还是醒醒吧！

说了半天，奉劝大家还是回到购买普通住宅的正确道路上来吧。。。