重大变革！民法典首提“居住权”，影响有多大？

就在2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行。标志着中国正式进入民法典时代。

民典法为何如此重要？因为它和老百姓的生活息息相关，被誉为“社会生活的百科全书”。老百姓的生活离不开衣食住行，其中“住”更是一件大事，那么民法典对大家的“住”会有什么影响呢？

1.

民法典物权编的一大亮点，是增加规定“居住权”这一新型用益物权。先来看看民法典中关于居住权的规定：

第十四章 居住权

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期间；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

2.

说了这么多，大家可能要问了，

这个变化会给我们带来什么影响呢？

我们先来看看什么叫“居住权”。

根据民法典第三百六十六条：居住权，是指对他人住宅享有占有、使用的用益物权。

法律意义上的“所有权”是所有人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分这四项权利，所有权是物权的基础。法律意义上的“用益物权”是指权利人依法对他人的物享有占有、使用和收益的权利。

而民法典中规定的居住权就把所有权中的四个权利占了俩，包含“占有”和“使用”，独立成为了一个新型用益物权。

另外需要注意的是，民法典第三百六十八条第一款“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。”在房屋上设立居住权，原则上是无偿的，但设立居住权的双方可自行约定有偿。

3.

那么，设立“居住权”的用处是什么呢？

会给大家的生活带来什么具体的影响呢？

举个栗子：老林的房子谁说了算？

民法典颁布实施以后，老林在自己拥有完全产权的房屋上为照顾其生活起居的保姆小敏设立了居住权，且居住权的期限为10年，保姆小敏成了居住权人。

第二年，老林的亲戚老李来了，想跟老林租一间卧室，租期为3年，但保姆小敏却不同意。根据民法典第三百六十九条的相关规定“.....设立居住权的住宅不得出租......”老林不得将房屋出租，除非征得小敏同意。当然，小敏也不能因为对该房屋拥有居住权就将该房屋出租，因为居住权不包括收益的权利，这是区别与所有权的一个特征。

小编有话说：居住权是一种排他性物权，若房屋上设立了居住权，就可以排除其他人住在里面，除非得到居住权人的同意。

第三年，老林的儿子小林要结婚，老林为帮儿子置办婚房，就将房屋委托T中介公司挂牌出售。因该房屋地理位置好，采光条件佳，看房的客户络绎不绝，老林心花怒放，以为房屋很快就能出售，但一连挂牌了两个月，还是没有客户有购买意向。

老林百思不得其解，一问原来T中介公司将房屋挂牌时，协助老林调取了房屋的产调，发现了该房屋上设立了居住权，部分看房客户虽钟意这个房子，但发现了房屋上设立了一个10年的居住权，距离居住权到期还有7年之久，就放弃了购买该房屋的打算，故而老林的房屋未能成功出售。

小编有话说：根据民法典上的规定，虽然未禁止设立居住权的房屋进行出售，但设立了居住权的房屋，其流通价值大打折扣，居住权人在居住权期限未届满前可以一直居住在房屋内。

案例拓展：如果买家买了一套房屋，发现居住权人住在里面，买家能否以自己不清楚房屋上有居住权，将居住权人赶出去？

总而言之，民法典规定：设立了居住权的房屋，房东在未征得居住权人同意的情况下，不得将房屋出租。虽然未禁止设立居住权的房屋进行出售、抵押，但设立居住权会导致房屋的流通价值打折。

“居住权”是保护了特殊人群的需求，不过享有“居住权”的当事人不能对居住的房产进行出租收益和处分。

“居住权”是不得转让和继承的，设立了居住权的房屋，其自由处置受到限制，在房屋交易过程中可能会遇到障碍。甚至就算房屋完成了过户，因为所购买的房屋已经登记了“居住权”，买房者也可能无法入住。

居住权期限届满或者居住权人死亡，居住权消失。

4.

看了老林与小敏的故事，

大家应该了解居住权的作用和影响，

那么设立居住权的对象是谁？

如何设立居住权呢？

民法典并未规定居住权的设立对象，法律并未限制居住权人的范围，那么居住权的设立对象可以是父母、配偶、子女等等，当然也可以是上述例子中的保姆小敏。

根据民法典的规定，设立居住权需要两个条件：

1.设立居住权的双方采取书面形式约定，书面约定一般包括当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权的期限、以及解决争议的方法等。

2.需要到不动产登记机构进行公示登记。居住权自登记时设立，没有登记，则不产生居住权。

同时，民法典还有一些问题有待司法解释进一步明确：

其一，居住权与所有权分离，那么新设居住权的房子，其入学权益、落户权益归谁所有？

其二，未来一旦开征房产税，到底该居住权人缴纳还是所有权人缴纳？

其三，一些老赖借“居住权”逃避债务，在房屋抵押、拍卖中该如何打上补丁？

无论如何，未来房产交易，必须考虑到居住权的存在，这是房产交易最不容忽视的变量。

小编温馨提示，“居住权影响太过深远，设立需谨慎！千万别冲动

 ● 来源 | 国民经略等

 ● 审核 | 死跑龙套

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