业主篇：楼上漏水到自家，买方竟要求业主支付违约金？

I摘要
二手房交易中，因漏水使买卖双方产生了矛盾，该怎么办？谁来承担维修费用？
I案例详情
1、买方高女士与业主顾先生签订房屋买卖合同。
2、签约后，业主顾先生应高女士要求，出具承诺书，确认交房前房屋无漏水，包含“不漏向别家、别家不向本家漏水、外墙不侧漏”，否则应付给买方高女士违约金5.5万元。
3、过户后，双方办理了交房，但买方高女士发现由于楼上原因，导致此房漏水，且问题严重，遂要求业主顾先生赔偿违约金。
4、遭拒后，买方高女士诉至法院。
（该案例可能有城市局限性，更多情况请咨询相关专业人士。）I案例分析
本案中，买卖双方对漏水的责任承担，事先有明确约定。故，当出现约定的漏水问题时，应由业主顾先生承担责任。
【法务建议1】
交易二手房，签约前一定要对房屋仔细查验。对存在的问题及双方的协商解决意见，也要明确在合同里。
若双方未在合同中对漏水问题做约定，那么，出现漏水时，应由谁来承担责任呢？我们分为下列两种情况讨论：
1、出卖人应保证房屋不存在漏水等质量问题，以确保买受人合同目的实现。
如漏水在交房前就存在，出卖人故意隐瞒，将房屋出卖给买受人，或交房后房屋主体结构（如墙面、卫生间、室内管道等）发生漏水，其应对此质量问题承担保证责任。此时，买受人有权请求出卖人赔偿维修费用及因漏水所受损失。
2、如不属于质量问题，而是人为造成，或是由于邻居、楼上等第三方导致漏水，则买受人可追究侵权人的责任，要求侵权人承担维修费和损失。另外，若居间方对漏水问题有相关承诺，如满足条件，也可以要求居间方对漏水进行维修或赔偿。
【法务建议2】
如房屋过了以上期限才发生漏水，可以查看漏水部位是否属于共用部位。属于共用部位的，可以使用住宅专项维修资金进行修缮。住宅专项维修资金，是指专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
I解决办法
【法院判决】
经审理，法院认为，业主顾先生所出具的保证房屋无漏水的承诺书，系真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，其应履行所承诺义务。
本案中有证据证明，交房时，楼上向诉争房屋漏水问题仍未解决。因此，业主顾先生应按承诺书，向买方高女士支付违约金5.5万元。
（实际情况需综合考虑各方面因素，更多详情可咨询相关人士。）