以案说法|租赁期间出售，租户该向谁付租金？

I摘要
买卖房屋中存在租赁关系，承租人能否以优先购买权被侵害为由，请求认定房屋买卖合同无效？
房屋买卖后，租赁合同能否继续履行？租金由谁收取？
关键词：不定期租赁、解除合同、优先购买权、随时解除
l案例回顾
被告韩某自案外人李某处租得涉案房屋，未签订书面租赁合同，口头约定每月租金1000元。
2009年12月，案外人李某与原告宿某签订
《房屋买卖合同》，将涉案房屋出售并过户至原告宿某名下，租赁关系一并转移。
被告交纳房租至2012年7月底，并占有使用涉案房屋至今，且拒绝向原告宿某支付剩余租金。
后原告宿某向法院提起诉讼，法院判决被告韩某向原告宿某补交租金，并解除双方的租赁关系。
原告宿某诉称
原告宿某是涉案房屋的所有权人。
原、被告之间存在口头协议，约定由被告租赁涉案房屋，按月交付房租。
2012年7月份，原告通知被告，房租涨为每月2000元。被告自2012年8月份拒不交纳房租，原告多次协商未果，故诉至法院，请求：
1、判令解除原告与被告之间的不定期房屋租赁合同；
2、判令被告搬离涉案房屋，并将房屋交付给原告；
3、判令被告支付2012年8月至起诉之日的房租及租金损失，共计6000元。
被告韩某辩称
一、原、被告间不存在租赁关系，原告要求被告交纳租金没有事实和法律依据。
二、自2007年起至今，被告一直承租涉案房屋，由案外人李某收取租金。
2009年12月，案外人李某将涉案房屋过户至原告名下，未通知被告。原告也未向案外人李某支付房款，与李某之间无真实交易。因此，双方在房屋买卖合同中明显存在恶意串通，损害了被告的优先购买权。故，双方的买卖合同无效。
I法院判决
一、解除原告宿某与被告韩某的房屋租赁关系。
二、被告搬离涉案房屋，将房屋交付原告。三、被告支付原告房屋租金3000元。
四、驳回原告其他诉讼请求。
l法务分析
一、被告与原业主间的租赁关系，对原告也有法律效力吗？
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：
“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”
另，我国合同法第229条规定：
“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
案外人李某将涉案房屋转让给原告宿某时，并未解除或终止与被告间的租赁合同关系，故该租赁合同对原告宿某继续有效。
二、判决被告支付3000元租金的依据是什么？
《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。"
第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照法律的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”
案外人李某、原告宿某均未与被告订立书面租赁合同，且租赁期限均超过半年，属不定期租赁合同关系。不定期租赁合同，双方当事人均有权随时解除合同。
解除不定期租赁合同关系后，被告应将涉案房屋返还给所有权人，也即原告宿某。原、被告双方均认可，被告交纳租金至2012年7月底。
租赁关系存续期间，原告宿某要求被告支付2012年8月至同年10月的房屋租金，符合法律规定。但应参照约定的1000元每月的标准计算，故为3000元。
l法务建议
出租人出卖租赁房屋的，应在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下优先购买的权利。
因此，操作房屋内有租户的单子，一定要注意下列事项：
1、签买卖合同前，需承租人签署《放弃优先购买权声明》。
租赁合同在先，买卖合同在后的，承租人享有同等条件下优先购买的权利。
为确保合同顺利进行，要求承租人签署此声明，明确表示放弃优先购买权。
2、如实填写房屋是否处于出租状态。
房屋是出租状态时，即使出售方承诺自己能解决租户问题，也要在合同中勾选“已出租"。
3、约定租金和押金归属，示例如下：
"交易房屋的租赁期限至2019年12月31日止，就房屋租金，甲乙双方协商一致：
交易房屋租金为伍仟元每月，交房之前（含交房当天）租金归甲方所有，自交房之后的租金归乙方所有，且甲方应当在交房当天将租赁房屋的押金转交给乙方。”