为了降房价，我决定去农村买块地...

1.

最近，中国的土地政策有了新的改革方向：

集体用地可直接入市，土地不再“必须国有”。

具体来说，主要是两点：

删去了现行土地管理法关于「从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地」的规定。

对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

解释一下，我国的土地产权分为两种：国家所有和集体所有。

国家所有的，以城市建设用地为主；

集体所有的，包括农村和城市郊区的土地（法律特殊规定的除外），如宅基地、自留地、自留山等。

在此之前，农村的集体土地转变为城市规划区的流程是：

政府征收农民的集体所有土地（即：拆迁），将其变为国有；

然后再将土地的使用权转让出去（即：招拍挂），开发商建成之后对外销售。

若新的改革方案得以实施，则意味着，

农村的集体土地（主要是宅基地）可以不通过“征地”、“拆迁”而进入市场，直接转让给开发商或个人买家。

简单来说就是，

农民手中的土地，被盘活了，可以合法自由买卖了。

2.

作为旁观者，关注的无非一点：

要不要去农村买地？

嗯…有这个想法的，建议先回头复习一下政策，再做决定。

划重点：

农村的土地买来以后，只可以用于“工业、商业经营用途”，而不能用作住宅。

从法律规定上，住宅性质的土地已经被排除在外。

所以，期待小产权转正的可以暂时先歇一歇，

想回农村买地当地主的，也不妨提前考虑一下：

你是打算开展哪方面的业务呢，开工厂还是盖酒店？

3.

再说最直接利益相关的人群：农民。

土地可以直接买卖给单位或个人，带来的变化主要是：

农村土地所有者，不用"被动"等待拆迁，而是可以"主动"把地挂出来卖。

至于价格嘛，

既不用担心政府补贴不到位，也不能狮子大开口，

市场会给出最合理的答案。

不管是城中村、城市边缘地带，还是远离城市的广袤农村，都会有自己的位（价）置（格）。

不过，散户卖起来肯定没什么竞争力的，

因为沟通成本太高 —— 既然是工商业用地，通常都是买一整片地而不是一户宅基地，

买方总不能一家一户挨个协商吧？

所以，如果想把手里的地变现，最好的办法就是，

以集体为单位把自己村的地打包，给出有竞争力的价格，吸引买家。

—— 当然这是后话了，我们这里不做进一步探讨。

4.

至于对大城市房价的影响，我认为不大。

正如上文所说，农村集体土地入市，并不能增加住宅用地供应 —— 虽然就算增加，大部分也是无效供应。

影响主要还是城市的产业。

既然企业主可以直接从农民手中购地，那么，鉴于可能的价格优势，一部分企业确实会被从城市吸引到农村。

虽然这个过程必然会遇到很多困难，

比如上文提到的沟通成本，原本由政府统一安置的拆迁工作，现在需要村集体或买方自行协商解决；

再比如，土地财政收入受到损害的地方政府，要在其中扮演什么样的角色？

......

就算不考虑这些，

愿意从城市迁到农村的产业，通常也都是劳动密集型的低端制造业，

这部分产业，刚好是众多城市转型升级期间向外疏解的目标。

因此，农村土地开放流通，对于农村和城市，算双赢的结局。

而城市中的高端制造业、信息科技、服务业等人才密集型产业，即对房价起支撑作用的第二产业和第三产业，

整体则依旧越来越向城市聚集，也会越来越向高能级的城市聚集。

很简单的一个现象：

北上广深无数的小公司，为什么不搬到三四五线城市，甚至是农村呢？

他们难道不知道一线城市房价贵、办公成本高吗？

这是因为，

他们想要的一切，人才、资源、客户、信息、机会...只有大城市才能提供，

哪怕需要为此支付更高的场地租金、更高的员工薪资。

5.

其实在更早之前，还有个与此相关的提议：

允许城市人到农村购买宅基地。

对比这次土改，二者性质非常接近，都是放开农村土地的自由流通。

区别就是，“允许城市人到农村购买宅基地”可能会部分放开对住宅的权限，

但这次土改，并没有。

至于将来会不会出台新的政策，放开住宅的口子，我觉得不是没有可能，

但一定是以更加细致、谨慎的方式。