央行终于“出手”了！2023年准备买房的家庭，不妨看看这3个建议

最近，楼市发生了一件大事。
1月5日晚，人民银行、银保监会发布了一个名为《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》的通知，《通知》明确规定：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。也就是说，凡是符合“销售价格环比、同比连续3个月下降”的城市，可以自行选择下调甚至是取消首套房的房贷利率下限，意味着买房门槛进一步降低。

公开资料显示，纳入统计局统计的70座典型城市中，有23个城市符合要求，其中不乏武汉、大连、石家庄、岳阳、宜昌等热门城市。消息一经发出，自然是引起了很多反响，比如铺天盖地的“央行出手，首付门槛降低、未来房价肯定要大涨”之类的观点，并且建议抓紧时机买房“抄底”，以免未来房价大涨之后更加买不起。但事实真是如此吗？答案显然是否定的，主要有三个方面原因：

首先，上述的“调整机制”并非首次出现，实际上早在2022年9月就已经出现了，当时央行和银保监会发布了《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，规定6月份到8月份房价连续3个月下跌的城市，可以因城施策，自主决定首套房贷款利率下限，甚至可以直接取消下限。而本次发布的通知，不仅没有进一步宽松，反而还增加了一项：如果该城市房价连续3个月上涨，则需要退出，回归到统一的规定中来。由此可见，上述通知并非是放松，而是进一步收紧。


其次，12月15日至16日北京举行的重要经济会议上，已经明确规定好了未来楼市的发展方向：要加大宏观调控力度、支持住房改善、保交楼、保民生、保稳定、因城施策，支持刚性和改善型住房需求，用12字总结就是“要确保房地产市场平稳发展”。也就是说，未来房地产发展的主要基调是“稳”，防止未来房价出现大涨或者大跌的情况出现。

最后，随着当前楼市持续遇冷，事实上许多城市已经在不断发布楼市松绑措施。以三个特大城市为例：佛山、南京和东莞。其特点都是过去一年不断放松调控，但依旧没有改变楼市持续遇冷的趋势。佛山新房成交量从6月接近9000套跌至11月的3000多套；南京前11个月新房累计成交面积670万平方米，同比下降了34%；东莞商品房成交量累计成交258万平米，同比下跌43%。也就是说，央行发布的通知可以理解为，多地松绑调控无果后，终于“出手”了。因此，对于2023年准备买房的家庭，不妨看看这3个建议：

1、不要以投资为目的买房，也不要背负过高的负债买房

种种迹象表明，当前的房产已经完全不适合投资了，国家统计局公布的数据显示：2022年11个月，商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%；商品房销售额118648亿元，下降26.6%；全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%，全国房地产开发投资额一路收窄至历史低点。至11月全国开发投资额已降至不足1万亿元，为近五年新低；房地产开发企业土地购置面积8455万平方米，同比下降54%；土地成交价款7591亿元，下降48%。

也就是说，随着楼市的不断调控，当前房价泡沫正在不断消除。当前不仅新房市场遇冷，二手房市场同样也十分惨淡，各地二手房市场普遍都在下跌。因此对于投资目的的群体来说，不仅无法通过房价上涨而盈利，反而可能遇到下跌甚至是最终“无人接盘”的情况，只能选择折价抛售或者烂在手上。与此同时，对于刚需来说也不要背负过高的负债买房，当前房价逐渐趋于稳定，就算今年买不起也可以等明年再买。

2、在住房选择上，尽量以现房为主

过去房价大涨时期，很多购房者都会选择入手价格更便宜一些的期房。但随着时间的流逝，期房也暴露出了越来越多的问题，比如延期交房增大了购房者的租房成本、交房的户型与当时承诺的完全不同、周边的资源配置也不像当时说的那样建设，甚至存在货不对板、偷工减料的问题。由此引发了不少购房者与开发商之间的矛盾冲突，但最终受害者都是购房者。

当前随着楼市遇冷，许多房企都出现了资金流的问题，甚至一些头部房企都出现了无力还债的问题。主要原因在于许多房企的负债率太高，而楼市遇冷导致销量减少，多余的房子卖不动资金无法回流因此破产。而房企一旦破产，对于购房者来说则是巨大损失，不仅首付要不回来了，可能还要面临偿还房贷的问题。当前许多城市的烂尾楼数量都出现了明显增加，因此建议购房者买房尽量以现房为主，不仅能够第一时间看到住房质量，同时也不用担心烂尾、延期交房等一系列问题。

3、有条件尽量选择热点城市的核心地段

不得不承认的是，当前楼市已经出现了明显的“分化”现象。具体表现为热门城市房价死扛不降甚至稳中有升，而一些偏远城市则是房价持续下跌。造成这种现状的主要原因在于人口的流动，当前越来越多的人喜欢前往一二线热门城市寻找工作并且定居，因此对于这些城市来说，不断流入的人口带来了持续的住房需求，给予了房价支撑，房价抗跌能力较强。而对于一些偏远的城市来说，则是面临人口持续流失导致的住房需求不断减少，多余的房子“无人接盘”的问题。

此外，在城市内部，地段的选择也尤为重要。举个典型的例子，深圳福田区的上步路，仅隔一条马路，两边的房价最高差价达到10万元/平米，究其原因在于房价高的一边各种设置配置齐全，比如学区房、商业街等等。由此可见核心地段对于房价也产生了十分明显的影响，比如交通便利的地区能够节省出行时间，靠近医院、地铁、公园的地方房价往往也会高一些。有条件的刚需群体可以优先选择热点城市核心地段的房产。

综上所述，对于当前无房刚需来说，不要担心未来房价会大涨，仔细观察最近两年的楼市情况就不难发现，每当央行发布新的通知，楼市中总会有未来房价会大涨的声音，但最终的结果却并非如此。随着楼市不断的调控下，未来的房价只会朝着越来越理性的方向发展，与此同时对于今年准备买房的家庭来说，上述三个建议可以作为参考，比较实用。


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