如果彻底放开后，房价会涨吗？

最近是不是看了很多文章、视频，说是房价要大涨了，因为口罩要放开了。关于这个问题，我也收到了收到了不少粉丝的私信。我们先不说有多大影响，但是有一点已经很明显了，关心这个问题的大多数人，都是准备好了买房的钱，但是因为口罩的影响、政策的变化一直没有出手，还在观望，这些呢，都是需求。关于口罩对接下来房价的影响，今天谈谈个人的看房。

前几天看了一个视频，视频里一个小伙子唉声叹气，旁边人问他这是怎么了？他说“唉，口罩要结束了，我再也找不到穷的理由了”。所以，我想问大家，这3年有口罩和没口罩，你的薪水会什么样子的？有了口罩之后失业了半年，但是没有口罩之前工资是3000，这是因为口罩影响了自己买房嘛？没有口罩之前工资是3000，如果这3年没有口罩，月薪能涨到1万吗？

所以宏观来看，不要总拿口罩来说房价了，真正因为口罩这件事情影响买房的，还是茫茫人海中的少数人。这几年我们也看到了，该买的还是买，比如济南还是一年还能成交八九万套，核心城区的房价还是在涨。口罩会影响一部分人买房，会造成一些城市、项目的房价短期波动，但是这不是近几年楼市低密的主要原因。

在这里我们看一组过去10年，全济南市年度住宅成交套数的数据。过去10年，济南平均年度成交住宅套数约77918套，2022年1-11月住宅网签套数达到了68000多套，平均数除11*12预估全年成交套数74180套。也就是讲全年成交套数比过去10年的平均值差不多。

所以，当下我们看到的楼市的低迷是建立在之前的基础上的，比2015年、20216年、2019年成交量低了很多。

为什么2015年、2016年成交量暴涨？因为之前政策一直从严，后来突然放松了。为什么2021年成交量出现了比较大的增幅？这是2017年政策收紧之后，买房观望情绪加重之后，成交量收缩之后的一个阶段性释放，也就是有一部分积压购房者的小爆发。

所以现在的楼市，可以讲是回归到了正常阶段。所谓的楼市低迷，其实是开发商的低迷，开发商的困难。开发商当年没有预判到现在的形式，拿了很多地，有受到了三道红线相关的多重政策打压，为了回款，不得不靠降价、特价出货。

综合过去10年的成交走势来看，2022年又属于一个客户观望年、购房者储蓄年。接下来，随着口罩放开、各种利好开发商的政策放开，楼市或许会在明年迎来一波小的回暖。

关于这个结论，我相信会有很多人是持反对意见的，主要理由是现在宏观形式不同，经济形势很差、大家都买房子了，买房子的没有那么多了、市场上的库存二手房存量太大了等等。

关于这个反对意见，我是认可的，再利好楼市的政策，也不会让楼市回到从前了。

那我为什么还坚持，在明年会有一波小的回暖呢？因为我们的上层，希望的是房地产平稳落地。什么意思呢？供应量可以降低、成交量可以降低，但是房价要稳定，这是决定我们接下来总体经济平稳运行的要素。什么是平稳呢？平稳不是不可以降，也不可以涨，所以接下来，就是我们经常看到的那句话，楼市分化会加重。大多数是稳，好位置好房子还在涨，差房子在跌，在迅速的跌。

所以，当下的楼市形式还是很严峻的，在明年一波小的回暖之前，各大开发商为了完成今年的年度任务，为了抢收回暖之前这段低迷期的客户，还是会不停的推出优惠政策、特价房源来加强回款，来满足当下的销售任务。

总结一下，口罩放开不会马上刺激房价上涨，开发商的目的还是抢收，但是明年或许会有一波小的回暖，这个所谓的回暖指的是比现在的成交量要好很多，至于价格，少数不受欢迎的项目会降，好的项目仍然会涨，大多数会保持一个现在差不多的水平，至少不会比现在低。


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