结合政府工作报告，看2021楼市走向，大城市或迎精准降温

结合政府工作报告，看2021楼市走向，大城市或迎精准降温
3月5日，政府工作报告全文发布。意料之中，中央对房地产延续了“房住不炒”定位，并在去年中央经济工作会议精神基础上，重申了“解决好大城市住房突出问题”。值得注意，在政府工作报告层面，这是首次！

据此，我认为，2021年楼市整体将保持发展的稳定性和延续性！其中，大城市料将出台更加细化的楼市政策，大城市楼市或将迎来精准降温。

政府工作报告中涉及房地产的主要内容

经梳理今年的政府工作报告，其中涉及房地产的主要内容有三点：

政策基调仍然是“以稳为主”，“房住不炒”定位没变！

报告强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

从这些表述上看，中央政策基调依然是以稳为主，“房住不炒”定位没有实质性改变！这是向市场各方发出的明确信号！

大城市存在住房突出问题！

报告强调，要解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范长租房市场，降低租赁住房税费负担，进而缓解住房困难。

也就是说，目前城市中存在住房突出问题的更多还是大城市！要解决大城市突出的住房问题，可以通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设、增加保障性住房、发展长租公寓、降低租赁税费等办法缓解。

这点值得细品！政府工作报告指出了存在住房突出问题的地方，又给出了解决这些问题的办法，接下来房价怎么样？就看各大城市了。

新市民、青年人在城市中存在住房困难！

这是政府工作报告首次明确指出目前在城市中存在住房困难的群体是“新市民”、“青年人”等。

也就是说，新市民、青年人目前在城市中存在住房突出问题，未来政府需要尽最大努力帮助他们解决困难。

综合看，政府工作报告中指出的上述三个重点是非常契合目前实际情况的，既指出了存在问题的区域和人群，又提供了可行的解决方案，无疑将促使相关热点城市出台更加精准的楼市政策，引导住房回归居住属性。

如何看待2021年楼市走向？

先说下结论：房价稳中有进趋势难以阻挡！但涨幅不会有太大幅度上升。分别从积极、消极两方面分析影响房价的因素：

提振房价的因素

行政手段维稳，金融环境宽松

从政府工作报告可以看出，“房住不炒”定位将保持延续，行政调控手段就不会实质性改变！在保持政策延续性、稳定性前提下，房价基本面就是稳的，这是大局。

同时，要注意金融环境变化。国外疫情晚于国内，所以，国外主要经济体央行还在“放水”拯救经济，对他们自身来说，可以理解。但在全球经济一体化背景下，这样做势必会给国内带来输入性通胀，虽然国内已经在房地产信贷政策上有所收紧，也依然可能导致房价进一步上涨。

除了国外的输入性通胀引导房价上涨，国内基于扶持中小微企业的信贷资金也可能违规进入楼市避险、投机，诱导房价上涨。

经济有序恢复，购买力持续恢复

从国家统计局今天发布的消息看，今年1-2月份国民经济保持了恢复性增长！

其中，31个大中城市失业率仅为5.5%，同比回落0.7个百分点，就业形势总体稳定，居民购买力持续恢复。

另外，国内经济逐步恢复之后，部分观望的买家可能会打消经济顾虑，选择在此时入市，带动需求上升。

城镇化战略持续推进

“十三五”期间，成功实现了1亿农业转移人口和其他常住人口在城镇落户的目标；“十四五”期间，要继续加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%！

也就是说，不只是今年，未来5年内，城镇化率还要提升4.4%，以去年末的人口总数测算，大概还需要转移6200万农业人口，年均新增城镇人口1240万左右。

所以，农业转移人口进城，中小城市人口转移大城市的趋势将在未来5年内保持延续！今年也一样！

楼面价逐年提升

从去年中指院全国300城土地交易情况看，有两大特点：一是土地交易分化，一二线土地成交火热，三四线土地成交回冷；二是核心城市土地成交面积下降10%，但成交金额反涨10%！

也就是说，去年、前年储备的土地在今年入市后，销售价格自然会同比提高！新建商品房价格就会上涨，根据经验看，这往往又会引导二手房价格上涨，进而引导整体房价上涨。

综上政策、金融、经济、人口和不断提高的楼面价，四大因素都可能提振全国房价上涨。

抑制房价的因素

楼市政策

楼市政策对房价的影响是双向的！

既要防止房价下跌过快，又要抑制房价上涨过快，也就是所谓的“双向调节”。

旧改增多，棚改完毕，市场需求维稳

政府工作报告指出，今年新开工改造城镇老旧小区5.3万个，比去年计划改造3.9万个增加了54%！比去年实际改造4.03万个增加了32%！

老旧小区原则上只改造，不拆迁，既能稳定买房需求，又能减少市场货币供给，还能改善市民的居住环境，延长房屋居住年限，无疑有利于稳定房价。

房地产业已过“拐点”

这点大家和行业都有清醒的认识！

房地产已经过了高速发展阶段，房价只涨不跌，或者大幅上涨都已经成为过去式，大家对房价的预期回归理性自然就不容易引导房价大幅上涨。

综上政策、旧改力度和行业特点三大因素都将抑制房价过快上涨，成为“稳房价”的平衡力量。

结论：

结合社科院对2021年房价整体上涨5%的预测、政府工作报告中对“房住不炒”基调的延续和对大城市住房保障的要求，今年提振房价的因素仍多于抑制房价的因素，房价料将稳中温和上涨。

大城市或将迎来精准降温

从以往经验看，房价往往是一线先涨，然后传导到二、三线涨，最后是其他中小城市涨！要控制房价涨幅，首先要控制好大城市房价！

所以，今年房价涨幅的关键还是大城市！从近期各地楼市新政看，也大致反映了这点。

近期部分城市“新政”梳理

列举三个有代表性的大城市：

2月27日，东莞住建局发布通知，从增加限购年限、提高首付比例、打击假结离婚、加强备案价格指导等六方面遏制房价过快上涨、打击炒作行为！

3月3日，杭州发布新政，将法拍房纳入限购、严查信贷资金流向等方面规范房地产市场秩序。

3月3日，上海三部门联合发布通知，微调限售年限，强化房地产市场管理。

如何看待这些“新政”？

不管是东莞新政，还是杭州、上海新政，都是在维持原有楼市政策效力基础上，更加细化楼市政策，起到政策“堵漏”作用。

比如，东莞的增加限购年限、上海的延长限售年限至5年，杭州的将法拍房纳入限购范围，等等，都反映了这一点。

保障房建设力度加大

总理在今年政府工作报告中，指出了大城市存在住房突出问题，要求大城市尽最大努力帮助困难群众解决住房问题，还给出了解决办法。

虽然没有具体“点名”，但作为像杭州、上海、深圳这样的大城市，随时都在房价舆论的“风口浪尖”，住房突出问题已经到了不得不解决的时候。不然，既可能留不住高新人才入住，妨碍产业转型升级，又可能在城市主体责任制下被问责。

据此可预见，今年开始，各大城市可能都会逐步切实加大保障房、共有产权房规划、建设力度，规范长租房市场秩序，引导新市民、青年人等对未来房价合理预期，进而稳定房价。

因此，今年不管是各地新政，还是政府工作报告，楼市政策在整体维稳基础上，大城市或将迎来更有针对性的“堵漏”政策，以实现房价精准降温，进而整体控制房价涨幅！


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