买房时这些细节不注意，不仅住起来糟心，卖的时候可能少卖几十万

买房是件大事，所以大家在做决策时，关心的都是大事。但魔鬼往往隐藏的细节中，当你买了房，搬进去后就会发现你天天都在和各种细节打交道，比如电梯的等待时间，物管的服务水平等。

细节不到位的小区，怎么住怎么别扭，所以今天我们就来聊聊常常令人忽视的物管和电梯的问题。

01、物业，物业一换，房价涨十万？

我接触过一个小区，开发商是同一个，但A区和B区分别属于2个不同的物管公司。物业管理能力差距很大，导致两边的房价也差了很多。所以有句话说：物业一换，房价涨十万。也不是纯粹的信口开河。

物业服务能力看似影响不大，但日积月累的口碑将会一步步蚕食本该上涨的房价。

比如原本注重品质的业主，因为物业问题就会卖房。留下的都是对品质无感的住户，渐渐就会使小区整体价值陷入了恶性循环，这就是劣币驱逐良币效应。

而一个物业服务很好的的小区，业主没有必要，也舍不得卖（当然也有卖的），二手房挂牌量就少，造成了资源的稀缺性，从而能不断推高房价，整个小区的价值就进入了良性循环。

所以在选房时，除了了解地段、学校、商圈、交通等信息，对物业情况也要认真对待。

下面介绍一下国内物业的基本情况：

国内的物业公司大概分为三个阵营：

一是开发商自己的物业，有开发商自身的品牌作为背书；

二是专业的物业公司，物业就是这类公司的主营业务；

三是杂牌物业，规模小、管理混乱。

开发商自己的物业公司，为自家的楼盘服务，可以说是尽心尽力。

比如万科的万科物业、恒大的金碧物业、保利地产的保利物业等全国性地产公司。每个省份的地方性开发商大多也有自己的物业公司。

专业的物业公司，走的是品牌化道路，把自己的物业管理能力输出给实力相对较弱的楼盘里。

比如长城物业、航天天盛物业以及万科、绿城、金地、碧桂园等物业品牌。

对于一些杂牌物业公司就要比较谨慎了，这些公司名不见经传，管理水平差，处理问题不及时，收费却和市场一样价。更有甚者还会卷钱跑路。

但目前这类杂牌物业存在的比例还不小，所以在买房时，碰到小品牌或是杂牌物业，我们要多留个心眼，从多角度、多渠道去了解一下这个物业的服务水平。

02、电梯，电梯没选好，上班常迟到？

现在的楼越盖越高，电梯自然是必不可少的配置。

最新版《住宅设计规范》规定，十二层及十二层以上的住宅，每栋楼（单元）设置电梯不应少于两台，其中一台必须要能容纳担架。

请注意，《规范》规定的电梯数量是按一整栋楼为单位的，一栋楼容纳的人数可多可少。有可能是10户，也有可能是20户，甚至50户。

这就提到开发商常说的“梯户比”的概念，什么是梯户比？

简单说就是每栋楼（单元）电梯数量和每一层的住户的比例。

比如说，一个楼层有2台电梯，共计4户人家，梯户比就是1:2，梯户比越大，意味着共用电梯的人数就越多。

别墅、洋房、小高层等高端类型的住宅，梯户比一般是1梯1户，1梯2户。

大多数商品房小区的梯户比为2梯4户，2梯6户，3梯8户等。

公寓、商住楼的梯户比一般是2梯8户，4梯16户等。甚至还有2梯12户、4梯20户的。住在这样的楼里，平时上下班要等电梯，周末出门吃饭、看电影也要等电梯，非常影响心情。

需要注意的是，梯户比也不是唯一的指标，买房时不要只看梯户比。还要考虑整栋楼的总户数。下面我们来算一笔账你就清楚了。

对2梯4户的30层住宅来说，一部电梯服务户数为：30（层）*4（户）/2（梯）=66户。

而对2梯5户的20层住宅来说，一部电梯的总服务户数为：20（层）*5（户）/2（梯）=50户。

所以你看，20层的住宅，看似是2梯5户，要比30层的2梯4户要拥挤一些。但由于总户数要少于后者，所以居住体验反而要比2梯4户的更好。

每栋楼共用电梯的人数多，不但会增加等电梯的时间，对于电梯的安全性也是有影响的。

根据电梯行业内的数据，每部电梯最多承载60-90户。总户数越多，电梯的负荷就越大，出现故障的几率也就越大。电梯出现故障后肯定要停运修理，那么故障电梯的工作就要转移到其他电梯上，人们等电梯的时间就会被拉长。

最后说说购买电梯房应注意的两个问题：

第一，如果预算充足，首选选一梯一户或一梯两户的户型；预算有限的话，可以考虑2梯4户或6户主流类型。当然，就像前面说的，有时候不能光看梯户比，还要看一下整栋楼的总户数。

第二，在总住户数相同的情况下，电梯越少的公摊越小，性价比越高。但等电梯的时间肯定会增加，具体如何权衡，需要根据自己的情况决定。

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