公寓、住宅哪个“更胜一筹”？内行从4个角度，告诉你两者的区别

导言：这篇文章我会从客观的角度阐述公寓和住宅的区别，一直以来网上有很多关于这方面的文章，但是没有一篇让我觉得是相对客观的，所以本文我会从产权年限、面积、税费、限购这4个方面来讲述这两者的不同，希望这篇文章能够让大家明白，适合自己的是住宅还是公寓。


公寓楼看起来更像是“正方体”

追溯公寓、住宅的历史

住宅其实就是我们常说的商品房，即“大产权房”，它的历史可以追溯到上个世纪80年代，简单来说就是由开发商经有关部门的批准之后建造的房子，和50年代、60年代的公房相比，商品房最大的改变就是可以直接在市场上出售、出租，当然了这个时候还没有公寓这一概念，不过市面上却出现了很多面积在30平、40平的住宅，而这种”小面积住宅“其实就是公寓的前身之一，只不过小面积住宅的产权年限还是70年的，再加上国内的商品房刚刚开始发展，因此商品房才是人们购房者的“主力军”。


住宅看上去更像是“长方体”

再来说说公寓，通常来说公寓主要分成3种：其一就是上面提到的“小面积住宅”，其二就是公寓式住宅，还有一种就是专门用于出租的酒店式公寓。大家在观看日剧的时候，应该都会发现一个现象：很多日本职员都是住在一个面积很小的套房里的，里面不仅有独立的卫生间、卧室，甚至还有独立的厨房，而这点和西方国家的别墅住宅概念很类似，并且很少有人知道，我们国家早在建国前就有类似的建筑，比如上海的百老汇大厦、海滨公寓等，不过到了50年代的时候，这类房子就或多或少的被淘汰了。


公寓有个特点：不仅有卧室、卫生间，还有厨房

公寓、住宅到底有什么不同

公寓和住宅之间到底谁“更胜一筹”就一直都没有定论，很多人都认为买房子肯定要70年产权的住宅，毕竟小孩子要上学、可以落户，但是有的人则觉得公寓面积小、很适合两个人居住，那么公寓、住宅到底有什么不同，下面我就从产权年限、面积、后期出售、限购这四个角度来解释。


土地性质和产权年限是一一对应的

第一：产权年限

随着产权概念的逐渐深化，现在越来越多的购房者在买房的时候，都会问上一句：“这个房子的产权是多少年的”，那么问题来了，为什么大家现在特别关注这个呢？

说到底还是因为要落户、子女教育，虽然城市的教育资源是非常丰富的，大部分小区旁边就是小学、中学，但是如果细谈优质教育资源的话，恐怕整个城市都没多少，因此现在就出现了这样的规定：必须要把父母、子女的户口同时落到70年产权的房子里才能上学。

而公寓在这方面就处于劣势了，毕竟公寓是建造在商业性质土地上的，因此公寓的产权年限只有40年，所以购买公寓的话既不能落户，也不能用来上学。


多大面积的房子最受欢迎呢

第二：面积

可能有人会说，房子的面积当然是越大越好了，我只能说这只是你个人的想法，并不是所有人都会这样想，下面就用数据来说话。


最受购房者欢迎房子的面积段排名

这是2019年购房面积段排名情况，从数据中不难发现，排名第一的面积段是60-90平，比重达到了39.0%，排名第二的面积段是60平以下，比重达到了31.4%，而公寓的面积普遍就是30-80平，住宅的面积则至少都在90平，这就能看出公寓的小面积更受欢迎。

我在上文也有说过，30-80平正适合两个人居住，因此公寓深受年轻人的喜爱，并且现在还出现了很多的loft公寓，也就是我们常说的复式公寓，一共分成上下两层，客厅、厨房在下面一层，上面一层就只有卧室，用来休息。


这种loft公寓分成上、下两层

相比较平层公寓，这种loft公寓更受到年轻人的喜爱，一般来说产证上的面积只有30-50平之间，也就是常说的“买两层只需要一层的价格”，如果买来仅仅是用于居住的话，我认为相比较之下公寓更加合适，并且公寓的性价比也会更高一点。


后期出售也是买房时，一个不得不考虑的问题

第三：后期出售

虽然说很多人都认为购房者就是两种：买房自住、买房投资，但是我们不得不承认的是，即便是买房单纯是为了自住的购房者，肯定也会考虑房子是否会增值，就是说我认为根本就没有那种即使知道这个房子买了之后就会贬值，也还是会不顾一切购买的人。


二手房相关税费（城市之间会有不同）

如果说房子出现了增值的情况，那么下一步肯定就是要换房子了，而此时税费就显得尤为重要，上图就是我所在城市二手房买卖的税费，内容大致包含2大部分：契税、个税，其他诸如登记费、维修基金的数额相对较小，因此不作为重点。

不知道大家观察没有，里面提到了一个营业税，是不是写错了？营业税不应该是商业性质的房子才有的吗？

没错，公寓就有营业税，也就是说购买二手公寓除了缴纳上面的个税、契税之外，还需要额外缴纳一笔营业税，要知道契税+个税的税点也就是2.5-3%左右，而光是一个营业税就达到了5.6%，并且有的城市还需要额外缴纳一笔营业增值税，因此二手公寓的税点往往能达到15%左右。


很多城市都实行了限购政策

第四：限购

先来和大家解释一下，限购就是外地户口到本城市限购区域买房，需要缴纳一定时间的社保或个税才行，而这个时间一般是2-5年。

这项政策最初的目的是未来防止炒房行为，毕竟炒房客炒房的宗旨就是“快进快出、大量买房”，而限购政策其实就是从源头掐断了炒房行为。


公寓不在限购之列

不过这也导致了很多准备在城市买房自住，但又没有城市社保的购房者无法在城市买房，可是限购政策针对的只是70年产权的房子，也就是说公寓并不在限购之列。

所以往往就会出现这样的现象，原本准备购买住宅的人，就因为被城市的限购政策卡住，最后就会选择购买公寓。


因为限购的限制，而选择购买公寓

公寓、住宅谁“更胜一筹”

说实话更胜一筹这个词我并不喜欢，但是这是前几天一个粉丝私信我，让我专门用这个词来写一篇关于公寓、住宅的文章。

既然是粉丝的要求，那我肯定就要做到，但是今天我决定要换种说法，把更胜一筹换成区别，其实在我看来，住宅、公寓并不存在谁优谁劣的问题，毕竟这两种产品定位的是不同的购房者，公寓更适合年轻人，而住宅则更适合已经成家的人。



来自: iPhone客户端