2020买房明白这几点，人人都是房专家

一、买房大小小大有讲究

买房一定要选大开发商，不要贪图便宜，房地产开发商一般开发利润普遍在10%左右，如果低于这个比例很有可能房子就有可能面临着烂尾的风险。开发商开发商品房的流程一般都是拿地、宣传、开盘销售、建造交付和物业等。然而实际上开发商所直接参与的只有拿地和物业，其它过程都有形形色色的角色共同参与完成，开发商只是个组织者，而开发商真正的背后更像是一场资本的运作。

众所周知，国内开发商无不是负债累累，比


大户型与小户型

如房产领头者恒大总负债14810.88亿元,资产负债率79.57%，它就很好的代表着中国房地产开发商的经营状况。房地产的开发是依靠大量的现金流，拿地时，开发商的现金流就已经用的所剩无几，而后期开发，开发商更多的都会选择进行土地抵押等，一旦房屋销售达不到预期，或是预算超支，现金流一旦一时无法回流导致资金断裂项目停止，时间越拖开发商负债就越高，最终就会导致烂尾楼的出现，毕竟开发商向银行进行的短期贷款利率高的吓人，时间拖得越久，利息就越多。当然大开发商现金流充沛自然是一部分的原因。


其实最主要的原因确实开发商直接参与的另一个过程——物业。一般大开商都有自己的上市物业，物业的服务质量也最深层次上决定了开发商的口碑以及房产的价值。就好比王健林虽然大肆出售房产，但是所出售的房产物业都必须要由万达物业自己来管理，可见物业是多大的一块蛋糕。正所谓大小小大有讲究，第二讲究便是房屋的面积，买房时候有钱的人都喜欢选择大一点的户型，然而实际上100平左右的户型反而房价越高，这侧面说明了什么？相信卖过二手房的房客都知道，房产在出手时，小户型，由于面积小，房价总款低，公摊小，反而更受买房客的喜欢，毕竟大部分买房人房子更换周期是很快的，所以还是建议买小户型的，大户型由于公摊面积的问题，你实际享受到的面积也不是影响很大。

二、买房新旧旧新有学问

前段时间爆出北京某二手老破小学区房的价格竟达到了20W一平，也从侧面看出了一个房产自身，其实它最大的价值是由它的配套所决定的。当然这里说的买久，可不是指的是要买破旧的房屋，房产最大价值在于它所占的地块，而地块的价值却取决于它周边的配套，所谓旧小区，如果年代久了，周边的配套的配套设施也就自然齐全。年代久了配套还差劲，那就是谁买谁后悔。再者买新不买旧，都知道单元房的实际寿命只有二十年，而好的物业能延长房屋寿命，20年后房屋面临老化问题，房屋的居住体验就会很差劲，因此买房在同等资源配套下，更应该挑选房龄小的房屋。买新不买旧，还有另一方面的原因就是，城市在发展的过程中，会逐渐向外扩大，大型城市一般都会选择设立新区，新区无论是配套还是资源规划，都是老城区无法相比的，但是，如果新区的房价合适，没有透支未来潜力，且政府配套规划明确，自然无论是投资和居住角度都是可以的。还有一些县级新区，再次就只想说呵呵，送给我我都不要，所谓的新区一定是有明确行政划分，重点规划新区。


天价学区房

三、买房冷火火冷要分明

现在开发商都流行请房托饥饿营销的方式，许多不明真相的购房客，都脑子一热害怕抢不到房，最终匆匆选择了一套自己没有深思熟虑的房屋，无论是户型还是楼层也好，这都给自己未来的居住体验画上了一个大大的问号？在此想说，一个房子卖的好不好一看中介二看宣传，表面上宣传的越厉害，实则房屋的去化率越低，房产中介也侧面说明了这点，看似已经清盘的楼盘，实际上中介手里都握有大量房源，在开盘一段时间后往往会出现大量的现货房源，而且楼层和户型也更加优秀。所以说，善于总结的用户就会发现，反而那些看似冷清又不怎么宣传的房产，反而一问去化率是最高的，好房子真的不用太过宣传，房产上不缺专家购房户。毕竟房子卖的好不好，开发商最着急，那些平平淡淡的


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