老旧小区改造释放的商机并不明确

关于国务院办公厅发布了关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见。这个意见里面明确中央财政资金重点支持改造两千年，就二零零零年底前建成的老旧小区计划今年新开工改造城镇老旧小区三点九万个，涉及居民近七百万户改造资金主要来源于四个，分别是居民、政府、银行等金融机构，还有运营单位等等。

关于老旧小区改造是中央去年提出的，今年两会期间再提，这次国务院发布的这个意见可谓是视为工作的具体部署也就是把工作往纵深方向推进，具体落地了。那关于城镇老旧小区改造的分析，在之前已经有所分析，总的来说，城镇老旧小区改造是拉动内需，缓解住房矛盾的重要举措相关工作现在已经全面展开了。

所以市场产生了很多遐想，第一，新政是否给房地产企业带来新的市场机遇，房子盖房子老被打压，那现在我参与政府扶持的改造，市场改造是有没有机遇啊，这是一个。

第二个很多消费者关心的是城镇老旧小区改造是否为老破房子提供了巨大的升值。机遇改造了我们家，我们家改由差变漂亮了，那升值大幅提升。

这两点是我的看法，首先第一个从市场规模上面看，计划改造七百万户家庭。如果每一户家庭的改造投入十万块钱的话，那基本上这是一个七千亿总规模的市场。由于这个市场规模不小，所以我相信任何企业都有兴趣参与能赚钱嘛。谁不想参加这么一个新的大蛋糕。

房企当然也不会例外,只不过到目前为止，我所接触的房地产企业是没有哪家在这个问题上面有实质性的工作进展。很多企业基本上连相关的构思都没有，这个可能是参与路径不明确有关系。虽然中央已经布置了任务，也圈定了范围，明确了总体的规模。

但是各个地方的执行细则并没有出台,老旧小区的改造到底怎么改，参与人怎么参与，各个城市并没有明确的指导细则,现在多数人知道所谓的旧改是什么，就加装电梯，这是大家最熟悉的。很多人就反应就加电梯，老社区那其他内容咱们不加进去，加重一些设备，外墙等等。

接下来我觉得要密切留意地方各地方政府出台的一些操作细则，这是很关键。但凡无利可图，企业肯定是不会参与的，那光政府自己折腾，无论是精力也好，资金也好，都是有限的。那改造速度也不可能提的快。相对而言就老旧小区的改造，无论是地方还是企业的积极。竟然暂时还比不上前几年的棚改，有人就进行这类对比。

因为当年棚改释放了巨大的能量，但是我个人认为现在还不能进行这样，要想能够达到这样一个规模，就要调动全社会的积极性。那关键还是在于这个蛋糕，这个城市把这个蛋糕怎么分配，这个能不能市场化进行分配，这个很关键。

如果只是采取督办硬上那种结果，那结果就是像之前前几年大家见到长鞠躬长租公寓市场，有硬来硬搞，又或者共有产权房这些硬搞还有特别印象深刻，就那年三千六百万套保障性住房，也是硬来硬搞，也不是赏花。

最终结果大家看到的结果并不理想，所以这个旧改这么巨大的新蛋糕怎么释放，我觉得还得地方政府有一个市场化的方案落地才好评估，才能调动更多的市场资源和积极性，才能出现更市场化的资源分配有效率的结果，这是我的第一个看法。