高层一文定乾坤，未来10年楼市走向已无悬念，看金融人士如何解读

原创 楼市观察新媒体

时间已经进入6月，许多的自媒体作者对楼市未来涨跌还在做着各种各样的猜测，纷纷扰扰迷惑着大众的眼睛。

其实，4月份国家发改委关于印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》的通知（发改规划〔2020〕532号）这一重磅文件已经为今年乃至未来数年的楼市确立了方向。

今天系统地给大家做一下专题解读，以帮助大家拨开迷雾，更好地把握2020年楼市方向。

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NO1: 背景，城镇化迷雾下的真相

新型城镇化

国家统计局《2019年国民经济和社会发展统计公报》显示，2019年末，我国城镇化率已突破60%。从全球来看，该城镇化率水平属于典型的“发展中”经济体结构。与欧洲发达经济国家德、法、英等国横向比较，这些经济体的城镇化水平均在70%以上，我国与之相差10个百分点的距离。而发展中国家中，巴西的城镇化率高达86%，与巴西相比，我们的差距更大。

2019《统计公报》中提到：

全国大陆总人口140005万人，比上年末增加467万人，其中城镇常住人口84843万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）为60.60%，比上年末提高1.02个百分点。户籍人口城镇化率为44.38%，比上年末提高1.01个百分点。

由此可见，我国的60%的城镇化率仅仅是在城镇工作生活的人口城镇化率，受到长期以来严格的户籍制度管控，户籍人口城镇化率仅仅为44.38%，与常住人口城镇化率相差15.62个百分点。

这，意味着有2.19亿人口在城市中尚属“黑户”！按照2010年人口普查户均3.1人计，意味着涉及7054万个家庭。

没有户口，限！

尤其是集聚人口更多的直辖市、省会城市和计划单列市，受到城市限购政策的约束，没有户籍就意味着不能购房，不仅是“黑户”，更是漂泊在城市中居无定所的人群。

如此迫切的需求，涉及大众民生，亟待解决，刻不容缓。

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NO2: 发改委532号文明确加速户籍城镇化进程，着力解决户籍城镇化与常住人口城镇化的矛盾。

532号文

文件开篇提到：

加快实施以促进人的城镇化为核心、提高质量为导向的新型城镇化战略，提高农业转移人口市民化质量，增强中心城市和城市群综合承载、资源优化配置能力，推进以县城为重要载体的新型城镇化建设，促进大中小城市和小城镇协调发展，提升城市治理水平，推进城乡融合发展，实现1亿非户籍人口在城市落户目标和国家新型城镇化规划圆满收官

可以看出，国家已经敏锐地意识到了我国城镇化进程中存在的问题，并将在2020年集中推进中心城市和城市群以及县城的人口承载，并制定了2020年的户籍城镇化目标，即“实现1亿人口在城市落户”的目标。

户口与购房和家

一亿人口，意味着大约3225万户家庭在2020年落户城市。

谈到楼市需求，这将同时意味着，大量的因限购而游离城市中的家庭具备了购房资格，可以实现居者有其屋的梦想。

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NO3:大中城市和小城市分了两个层级放宽户籍政策，意味着不同的城市释放不同的需求

关于农业人口转移城市，532号文以城市300万人口规模分两个层次进行了安排。

A:城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制，进一步促进劳动力和人才社会性流动。

B：推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制。除个别超大城市外的其他超大特大城市和Ⅰ型大城市坚持存量优先原则，取消进城就业生活5年以上和举家迁徙的农业转移人口、在城镇稳定就业生活的新生代农民工、农村学生升学和参军进城的人口等重点人群落户限制。

对于常住人口规模在300万以下的城市，文件要求不设任何限制，可以说有求必应，以促进人口、人才流动；而对于除北京、上海级别的超大城市外的其他大、特大和超大城市则是重点解决现有常住人口的户籍为主。

大都市

我们看下表：

2019全国城市流动人口统计

涉及楼市，小城市因本无限购约束，没有特别的影响；但对诸多的一二线城市来说，解决了无户籍常住人口的户口问题，则意味着对这部分群体完全解除限购，住房需求将在近几年之内集中释放。

从上表可见，全国56个城市有12591.94万常住流动人口，即使这些人口全部为举家常住，也将是4062万个家庭。

这些家庭解除了住房限购的羁绊，需求集中释放的力量是可怕的。

这还没有谈每年1%新增城镇化率带来的1400万，约470万户家庭落户城市的住房需求。

而据专家预测，这部分人口将有60%流向重点城市。

我想有个家

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NO4: 谈到流动人口，就需要给城市画个重点。

发改委532号文中，关于“优化城镇化空间格局”一节中这样表述：

提升中心城市能级和核心竞争力。优化发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等中心城市，强化用地等要素保障，优化重大生产力布局。完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围，解决发展空间严重不足问题。

可见，未来的城市发展就将以直辖市、省会、计划单列市和重要节点城市为主，并以这些城市为中心重点发展都市圈和城市群，国家政策将为这些城市开政策绿灯，其政策之宽，前所未有。

城市繁华

这一点，从“完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围”的表达中显露无遗。大家知道，国家对城市的行政区划调整是极为慎重的，但为了实现上述城市带动当地城市群发展的作用，国家不惜调整行政管辖范围。

再看下文：

加快发展重点城市群。加快实施京津冀协同发展、长三角区域一体化发展、粤港澳大湾区建设、长江经济带发展、黄河流域生态保护和高质量发展战略。全面实施城市群发展规划，推动哈长、长江中游、中原、北部湾城市群建设取得阶段性进展，支持关中平原城市群规划实施联席会议制度落地生效，推动兰州—西宁、呼包鄂榆等城市群健全一体化发展工作机制，促进天山北坡、滇中等边疆城市群及山东半岛、黔中等省内城市群发展。

上边的表述，国家已经为重点区域插上了小红旗。流动人口应该到哪里去，哪里拥有更好的就业和发展平台，哪里可以更好地实现自我价值，可以赚到更加多的钱，一览无余。

政策的导向作用是巨大的。就像深圳，当年国家在那个小渔村画了一个圈，几十年之内已经发展成为国际大都市，全国经济最有活力的地区。至今，无畏高房价，人们仍然趋之若鹜。

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NO5: 结语

发改委的文件足够权威，这是全国经济的指挥棒。文件所规定的各项工作任务直接指明落实了具体负责单位，要求在2020年完成目标，为今年的全面建成小康社会提供支撑。

这些目标的完成，对经济的影响和推动作用却远远不止于今年。对楼市的影响，将在今后的数年中产生深远的影响。

在城市安家吧

尤其是后新冠时代全球货币增发，我国货币供应量M2已经重回2017年前的两位数，更加“灵活多样”的货币政策与新型城镇化下的人口政策共同加持下，无论我们主观上是否愿意，客观上对房地产价格的推动作用却是必然。

故而，未来数年的楼市方向，已经极为明确地呈现在了我们面前。