买家篇：房屋在租赁期间出售，租户该向谁付租金？

I摘要
买卖房屋中存在租赁关系，承租人能否以优先购买权被侵害为由，请求认定房屋买卖合同无效？
I案例详情
1、租户小韩租赁了业主小李的房屋，未签订书面租赁合同，口头约定每月租金1000元。
2、2009年12月，业主小李与买方小白签订了《房屋买卖合同》，同时租赁关系一并转移。
3、租户小韩交纳房租至2012年7月底，并占有使用房屋，且拒绝向买方小白支付剩余租金。
4、买方小白向法院提起诉讼。
（该案例可能有城市局限性，更多情况请咨询相关专业人士）I案例分析
【买方小白称】
与租户小韩存在口头协议，约定由租户小韩租赁该房屋，按月交付房租。
2012年7月份，买方小白通知租户小韩，房租涨为每月2000元。租户小韩自2012年8月份拒不交纳房租，多次协商未果，故诉至法院，请求：
1、判令解除双方不定期房屋租赁合同；
2、判令租户小韩搬离涉案房屋，并将房屋交付给自己；
3、判令租户小韩支付2012年8月至起诉之日的房租及租金损失，共计6000元。
【租户小韩称】
1、双方不存在租赁关系，买方小白要求自己交纳租金没有事实和法律依据。
2、自2007年起至今，自己一直承租涉案房屋，由原业主小李收取租金。2009年12月，业主小李将房屋过户至买方小白名下，未通知自己，买方小白也未向业主小李支付房款，与业主小李无真实交易。
因此，双方在房屋买卖合同中明显存在恶意串通，损害了自己的优先购买权。故，双方的买卖合同无效。
【法务分析】
1、租户小韩与原业主间的租赁关系，对买方小白也有法律效力吗？
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：
“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”
另，我国合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。"
原业主小李将房屋转让给买方小白时，并未解除或终止与租户小韩间的租赁合同关系，故该租赁合同对买方小白继续有效。
2、租户小韩支付3000元租金的依据是什么？
《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。"
第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照法律的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。"
原业主小李、买方小白均未与租户小韩订立书面租赁合同，且租赁期限均超过半年，属不定期租赁合同关系。不定期租赁合同，双方当事人均有权随时解除合同。
解除不定期租赁合同关系后，租户小韩应将该房屋返还给所有权人，也即买方小白。双方也均认可，租户小韩交纳租金至2012年7月底。租赁关系存续期间，买方小白要求租户小韩支付2012年8月至同年10月的房屋租金，符合法律规定。但应参照约定的1000元每月的标准计算，故为3000元。
I解决办法
【法院判决】
1、解除买方小白与租户小韩的房屋租赁关系。
2、租户小韩搬离涉案房屋，将房屋交付买方小白。
3、租户小韩支付原告房屋租金3000元。
4、驳回买方小白其他诉讼请求。
【法务建议】
出租人出卖租赁房屋的，应在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下优先购买的权利。因此，操作房屋内有租户的单子，一定要注意下列事项：
1、签买卖合同前，需承租人签署《放弃优先购买权声明》。
租赁合同在先，买卖合同在后的，承租人享有同等条件下优先购买的权利。为确保合同顺利进行，要求承租人签署此声明，明确表示放弃优先购买权。
2、如实填写房屋是否处于出租状态。
房屋是出租状态时，即使出售方承诺自己能解决租户问题，也要在合同中勾选“已出租"。
3、约定租金和押金归属。
（实际情况需综合考虑各方面因素，更多详情可咨询相关人士。）