买家篇：税费精算一不满五年（非继承）

I摘要
非继承，经纪人未核实清楚房屋产权情况，税费计算错误。
I案例详情
1、业主张先生出售位于丰台区的一套房屋，总房款258万元，客户支付定金8万元。
2、业主称此出售房屋为继承的房屋，不确定出售房屋是否满五年，并向经纪人提供了房产证和法院调解书。经纪人核实后答复业主房屋为满五，《补充协议》约定：契税票若不满五年，如多出税费由业主承担。
3、后核实了解到：原产权人去世，此交易房屋涉及三位继承人分别为：原产权人母亲、儿子及原产权人再婚妻子。经法院调解，房屋折价40万元给原产权人再婚妻子后过户至原产权人儿子名下而非完全继承所得。
4、按照实际情况交易房屋不满五年，因此税费多出了34万元，但业主并不认可。
（该案例可能有城市局限性，更多情况请咨询相关专业人士）I案例分析
【客服分析】
本案主要涉及问题点：经纪人未核实出业主家庭内部产权纷争，未弄清楚房屋的权属性质，此交易房屋为经法院调解后过户所得，而非继承所得，从而导致比签约时预算的税费多出34万无人承担。
【法务分析】
根据《居间服务合同》第一条第一项规定，“丙方提供的居间服务包括：（4）协助查看房屋权属证明文件。”
上述案例中，经纪人未核实明确房屋的权属性质，误以为该房屋系继承所得，从而给出房屋已满五年的错误回复，导致实际税费比预计多出34万元。该行为违反合同约定，属于违约行为。
I解决办法
在居间涉及继承房屋时，应注意：
1、须取得全部继承人的同意方可出售，这是前提条件，否则，合同无效。
2、几位继承人共有的房产，需要全部继承人到场签署合同办理相关手续，如有继承人不能到场，其他人员须出具书面《同意出售证明》和《授权委托书》。
3、如果共有权人不来签约或办过户手续的，那么书面《同意出售证明》和书面《授权委托书》缺一不可。《同意出售证明》表示共有权人同意房屋出售，而《授权委托书》是保证签署合同或办理过户手续的人员有代理权的合法有效性。
4、对于《继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属时，不征收契税。同时明确，对于非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属的，则属于赠与行为，应征收契税。
5、房屋的继承顺序：遗赠扶养协议、遗嘱继承、法定继承；继承流程：先到公证处办理继承公证书，到地税局核定税费后再到房屋管理部门换新房产证；
6、对于夫妻共有财产的继承，我国婚姻法规定，除有约定外，夫妻关系有效期间取得的财产属于夫妻共有财产。因此在办理夫妻一方死亡的继承公证时，夫妻共有财产，只有属于死者的那部分才能作为遗产进行继承，另一部分则应归在世的一方所有。
（实际情况需要综合考虑各方因素，更多详情可咨询相关人士）