中国也“降息”了！对房地产影响大不大

降息对房产市场到底有多大的影响。从已知的一些政策工具箱来说。降息对房价的影响是较小的一种。面对市场的首套、改善、和投资三种需求。对应的3个影响力较大的工具分别是（咱们就拿上海市场举例）：

一、5年社保

面向的是首套用户为主。本地居民自有住房的比例很高。具体我不太记得了。好像是上海70％，杭州是85％左右。即首套需求的用户外地人占比较高。按照目前家里资助平均3.5年。白手起家平均5.5的首套购房年限来看。5年社保是锁住了部分的刚需的需求。

二、二套70％支付比例款项

面向的是改善型的需求。70％对改善的用户的限制较大。目前改善型住宅均价600万的话。支付比例款项加税费在450万现金，如果不抛售之前一套住宅。对绝大部分用户都是有难度的。

三、认房认贷

面向投资需求。二套的支付比例款项投资需求的用户可以通过全款付清做抵押的形式。操作复杂一点，但是可以有效降低支付比例款项比例。但是认房认贷的政策总体大大提升了投资的门槛和操作复杂度。

而其他的工具比如降息、限售等要根据实际的市场情况来看。具体的来说。按照本次LPR5年期的利率来说。下降比例只是降低了1％多一点，当然实际情况是房贷是LRP有加点的。比例估计只有1％的幅度。

1％的幅度意味着什么呢？比如贷款30年。贷款金额300万元，按照4.75来算的话月供是15649元。按照4.7来算是15559元，一个月少还90元。

当然大部分用户还没感受到这个90元。是因为根据央行2019年12月要求。新旧房贷转换的时间是2020年3月1日至2020年8月31日。也就是说这段时间内银行会和你商量房贷利率转化事项。确定重定价日和重定价周期后才感受到月供变化。

但是可见这次降息对需求几乎没有影响。有人会因为90元的月供去改变买房的决策吗？

同理也可推测，比如如果这次降息不是5个基点。而是75个基点，放大15倍。那么新的月供是14333元，差额是1327元。即使这样。我觉得对大家买房与否的决策影响也不会很大。

利率影响是在于。如果我决定要买房了。这个时候我要去银行挑选一家比较便宜的去做按揭。而不是在之前根据利率去决定是否买房。


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