吐血整理【买房避坑指南】

上期避坑指南（一）里我们从怎么挑选中介开始谨小慎微地一路走来，终于选定了一家中介也到了签署居间协议这步了。这一步尤其关键，为什么？因为你终于要掏钱支付定金了！这意味着你把主动权交了出去，如果前面铺垫得那么多在这一步突然犯浑那真的要捶胸顿足了。

千万不要过份自信，我有一个开律师事务所的朋友曾经和我说过，他自己买房都会带着一个精于此道的律师在边上审核合同的。所以你还敢说你不会掉坑里？

签署居间协议的时候特别要注意哪几点呢？

No.1

如何不被中介带节奏？

不知道你们有没有发现，中介在签署居间协议的时候通常喜欢置身在一间相对密闭的小空间里？相对狭小密闭的空间会对人产生一定的心理压力，更何况此买家要签的是一笔好几百万可能上千万的协议，能没压力嘛！紧接着中介会安排好几个业务员围着买家喋喋不休疯狂洗脑，最主要的目的是让买家放松戒备立即掏钱。在这个时候，就必须头脑冷静调整心态，跟着自己的节奏来，一定要慢，再慢，打乱中介的节奏，你就赢了一半。

• 如果现场有人吸烟，请他立即掐灭烟头，相信我，在一间密闭的空间里一直闻二手烟会让你大脑缺氧并失去判断能力。把房间的门打开，让新鲜的空气进来，如果有必要的话，去马路上透透气让头脑先冷静下来。
  
  
• 给自己不断洗脑自己是甲方爸爸，对方全是弱鸡，虐死乙方是你的职责。（这一点请不断给自己洗脑，平日里对甲方怨气此时有了难得的发泄渠道）
  
  
• 不要单独行动，对方人多势众，你一个前往简直是羊入虎口，请一定要带一个买过房子有这方面经验的小伙伴在边上为你出谋划策。因为你是当局者迷，你的小伙伴心态轻松反而可以看出更多端倪。
  
  

No.2

居间合同怎么看？

居间合同并没有统一模版，所谓的居间协议都是中介的法务根据自身的利益为出发点修改过的，也就是怎么有利于自己怎么来，每一个条款都请仔细仔细再仔细地去看。

1.居间协议里的【居间报酬】猫腻多多

这条通常是一些黑中介最喜欢搞小动作的地方，该条款中会明确“何时支付佣金？”、“支付多少佣金？”这两基最基本的内容。

下面是实战演练：

居间报酬：《房屋买卖合同》成立，既表明丙方居间成功，甲方应于丙方的居间成功同时按照本协议第二条约定总房价款的____% 支付丙方佣金，乙方应于丙方的居间成功同时按照本协议第二条约定总房价款的____% 支付丙方佣金。双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。

这部份文字规定了支付佣金的时间，即《房屋买卖合同》签署之日，而合同是和居间协议同时签署的。看到这里你心里肯定在犯嘀咕，过户都没过呢，贷款都没办呢？怎么就要付佣金了呢？没错，这个时候，就要求你提出异议了，将你和中介最终敲定的佣金打款时间（通常是过户时支付佣金最为稳妥）在协议上做新的约定并盖章，或者直接签署一份补充协议，当然沟通的全过程都记得录音喔！

最后那句属于莫明其妙的霸王条款，可以要求中介在协议中去掉，否则就不签字。这个时候通常中介会和你打太极说这个是公司规定改不了云云，你睬都不要睬他们的，签合同双方都要对条款内容无异议才能最终签字这是最基本的道理，怎么到你中介这里就行不通了？你们中介的法务能上天？

敲重点！佣金金额是必填项，将你和中介约定的金额原原本本一字不差的填在空格里，如果中介不愿意填定金额那百分百就是心里有鬼了。要知道万一买房出现纠纷，这纸双方盖章签字的协议是最有力的证据。

2.【违约责任】的成立条件是否合理？

同样，居间协议中的违约责任通常也是不平等条款，中介会在该条款中全力维护自己的利益，这个时候就需要你多长几个心眼了。

下面是实战演练：

本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本协议或《房屋买卖合同》无法成立、生效的，该方签署人应向丙方支付居间服务补偿金，数额为本协议第二条所述总房价款的______%。本条款独立发生法律效力。

我们仔细分析这条，这条的意思其实就是因为买家和卖家的原因导致双方之间的交易泡汤了，中介的佣金还是要收的。但却没有规定，如果是因为中介的原因导致交易泡汤，其中的损失由谁来承担？我们签署合同的时候都知道双方的利益是必须对等的，任何一个条款都要尽可能顾及全面，所以这显然是一条需要修改的条款。另外，补偿的金额的百分比也需要好好斟酌，可参考目前市场上的中介佣金通常为房价全款的1-2%，那补偿金额怎么说也不能大于等于这个数字吧！

No.3

签字的时候要注意什么？

签字的时候你可一定要多长一个心眼啊！我遇到过太多的买房人在签字的时候一通操作猛如虎，问他你签了些啥？都说不上个所以然来，等到吃亏的时候才惊呼“我什么时候签过这个字了？”没错，你真的没你想象中那么冷静。此刻，掌握签约的节奏，并牢记以下几点 Tips:

• 居间协议因为是一份三方协议，其中的主要受益人是丙方也就是中介，中介也最容易在该协议中耍诈。所以但凡涉及到金额（佣金，违约赔偿等）的部份都要小心谨慎，多留一个心眼，觉得有疑虑的就要立即指出修改协议内容或签署补充协。
  
  
• 中介递给你的每一份合同都要确认签字的时候底下有没有复写纸，保证桌面的整齐，不要乱糟糟的一堆纸，中介把不该签的东西混在里面你自己签了都不知道。别不信，我遇到过超多这样上当的人，到时候真是有苦说不出。
  
  
• 签字笔请自带，你应该知道有可擦掉且不留痕迹的水笔吧？不要觉得我啰嗦，防人之心不可无。
  
  
• 所有你签字的文件合同，全部给我留底。我说的留底不是中介最后给你的那些文件喔！而是你签完一张，就立即给我拍照留底。然后在中介最后给你留档的那些文件进行逐一核对，最主要就是看中介有没有故意不给你某些重要文件。如果中介规规矩矩自然不会故意不给你，如果是黑中介想诈你的，百分百会把你坑你的王牌留到最后出。
  
  

No.4

产生纠纷怎么办？

如果产生纠纷，一般我们都会先采取一些温和的手段，比如报警、12315投诉，房管局投诉甚至上访。但我想说的是，这些手段通常收效不大，为什么？因为这些机构并没有行政权，他们能做的最多是警示作用，但拿黑中介也没办法。老实说我遇到过超多买房纠纷了，一般能闹上法院的，标的金额一定不会少，而且也肯定有把握打赢官司，因为打此类官司通常时间非常久，半年一年都不无可能，一定会延误交房的时间，那就要看官司的结果是哪方输了，输的一方要为交房延误的损失负责。这也就是为什么多数买家宁愿吃亏也不愿意打官司了，怕麻烦和拖不起。

如果产生纠纷，首先三方一起坐下来协商沟通，把各自的证据摊到桌面上来，如果你严格按照以上的注意事项，那你的底气一定是足足的，不怕对方泼皮无赖。买房不仅是你的事，也是卖家的事，卖家收不到房款也着急的啊！所以此刻就你要和卖家传达几个意思 ：

• 不是我不想交易继续，而是卡在中介这里，是因为他们的原因导致你收不到房款。
• 买房卖房是我和你房东之间的交易，和中介其实没什么关系，他们无权扣押你的产证，你可以报警取回。如果你不愿意报警取回，那直接申请遗失重新补办一张产证。
• 只要有了产证，我们可以继续我们的交易，我一分不差支付你房款，你按时交房给我，佣金我一分钱都不会给中介。
  
  

很多人觉得买房一定要通过中介，这个是笑话！其实中介在买房卖房中间只承担了一个角色，即“信息整合”，没什么技术含金金量可言，你以为中介员工有几个拥有房产经济人证书的？买房的操作流程其实非常简单，每个区都有自己的房产交易中心，你哪怕是一个小白，在交易中心一步步按照工作人员的指导也能把整个流程无误地走下来。拜托，交易中心的工作人员是不会坑你的，会坑你的只有黑中介。

你以为大公司如太平洋房产，菁英地产、链家之流就靠谱？错！店大才会欺客，他们的法务更完善，可以做到吃人不吐骨头。至下而上去想，问题出在从业人员素质良萎不齐，至上而下去想，是缺少监督违致使违法成本太低。这一切，助长了这个行业的蛆虫滋生，导致恶性循环，我来问你，有多少真正儿八经有点学历的人愿意去做中介的？由于行业技术含量低，整个就是一个倒卖信息的活儿。中介电话，被360手机卫士标记为骚扰电话，中介作为一种常见的职业，社会认可度低，饱受诟病，但依然好好的存在着，这种种现象，是不是特别矛盾？

任何一种乱象的发生，都有前因后果，不可能单独存在，就像有霉菌的地方一定是温暖潮湿的一样。