以案说法|因业主无民事行为能力，居间方承担巨额赔偿！

I摘要
房屋买卖作为大宗交易，要求交易双方具备完全民事行为能力，如不具备，则必须由法定代理人代为签约。
因为，由无/限制民事行为能力人单独签约，合同会陷入效力待定或无效状态。
而一旦最终合同被确定为无效，如居间方对此存在疏忽，或明知此事仍促成交易，同样要对无过错方的损失承担责任。
关键词：无民事行为能力、合同效力、居间方义务
l案例回顾
2016年8月，被告业主老杨，委托儿子小杨作为代理人，通过居间方，与原告杜女士签订房屋买卖合同，约定成交价280万。签约当天，杜女士向被告老杨支付定金10万，又向中介交付居间费56000元。由于该房屋为公房，签约后，被告老杨办理了所有权购买手续，购置费44575元由原告杜女士支付。
2017年1月，按合同约定，原告杜女士与被告老杨及中介，前往房管部门办理网签，工作人员对老杨的行为能力提出异议，未予办理。
被告老杨随即与其子前往公证处，欲办理售房委托公证，同样因行为能力问题被拒。原告杜女士提出做民事行为能力鉴定，但老杨未配合，房屋交易未继续。经原告催告后，被告老杨仍不配合继续。
故，原告杜女士将被告老杨及中介公司一同诉至法院，并申请以其限定被告老杨履行合同的最后期限为节点，对涉诉房屋的市场价值进行评估。
经评估，该节点涉诉房屋价值为3687626元，与双方成交价存在八十余万差价。评估费由原告杜女士垫付。
诉讼期间，小杨另行向法院申请，认定被告老杨为无民事行为能力人并指定监护人。后法院作出判决，宣告老杨为无民事行为能力人，并指定其子小杨作为监护人。
原告杜女士诉称
被告老杨无民事行为能力，却不配合鉴定，导致交易无法继续，应承担违约责任。
同时，被告中介作为专业的居间服务机构，有义务释明并把控整个交易流程，及对交易方的行为能力进行确认。
签约前，该中介工作人员曾亲自到被告老杨家中。
在明知老杨已失语，无法正常沟通、表达、书写的情况下，中介仍让其出具授权委托书，委托代理人签署买卖合同，导致合同不符合房管部门要求，无法完成网签。
其行为造成原告经济损失，理应承担责任。
故，原告诉请：
1.解除原告与二被告签订的《房产交易合同》；
2.判令被告老杨返还定金10万元、购置产权费44575元；
3.判令被告中介返还居间费56000元；
4.判令二被告赔偿房屋差价887626元；
5.判令二被告承担本案诉讼费用、鉴定费用等。
被告老杨辩称
在交易中，其两次亲自到房管局办理过户手续，也曾同中介和原告一起办理公证，只是均因行为能力被拒。
故可证明，其一直积极配合中介及原告进行交易，是因精神状况不符合网签要求，才导致合同无法继续。
因此，对原告的损失，其不存在责任。
其同意解除合同，并返还已收取定金及原告支付的产权购置费，但拒绝承担其他责任。
被告中介辩称
被告老杨在2018年8月被鉴定为无民事行为能力人，距签约已有两年。
因此，不能据此认定老杨签约时无民事行为能力。所以三方签订的合同有效，中介方不存在过错。
另，交易是因被告老杨不配合鉴定，导致无法继续。
故，其同意原告解除合同的诉讼请求，但违约责任在被告老杨，与中介无关。
I法院判决
一、解除原告与二被告签订的房屋买卖合同及相关协议；二、被告老杨返还定金100000元、购置产权费44575元；三、被告中介返还居间服务费56000元，并赔偿房屋差价887626元；四、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费14612元，评估费11700元，由二被告承担。
l法务分析
一、对本案的买卖合同效力，法院是如何认定的？
民法总则第二十一条规定，“不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。”
第一百四十四条规定，“无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。”
即，无民事行为能力人实施的一切法律行为，都须由法定代理人进行，否则自始确定无效。
因此，如有确切证据证明，被告老杨签约时就已经无民事行为能力，则其与原告的买卖合同无效。
但老杨被鉴定为无民事行为能力人，与签约时间相隔已有两年。
原告与二被告都认为，该鉴定结论不能溯及合同签订时，不能仅以此判定老杨在签约时的行为能力。
由于三方对该买卖合同效力均认可，故，法院并未认定合同无效。
审理过程中，三方均同意解除合同，该合同即日起解除。
二、为什么业主只需返还定金及购置费，中介却要承担全部房屋差价损失？
（一）被告老杨为履行合同，购买了房屋产权，并如约到房管部门配合办理网签，法院据此认定，其一直积极履约。
但其因精神状态被房管部门及公证处拒绝，导致合同不能继续履行，合同目的无法实现，故，原告有权要求解除合同。
对合同不能履行一事，法院认为，原告、被告老杨都不存在违约行为，双方均无过错。因此，原告要求被告老杨承担赔偿，法院不予支持。但合同解除后，被告老杨应返还定金及产权购置费。
（二）原告的经济损失，可按其主张的房屋差价887626元予以确认。
被告中介作为房地产居间服务的专业机构，应全面、充分、准确地掌握房屋交易各项政策、规定和办理流程。
其签约时已了解被告老杨的身体状态，但未予重视，也未提示当事人交易风险，仍促成双方交易，导致发生合同约定以外、非买卖双方责任的其他情况，合同因此无法履行。故，被告中介存在过错，应就合同无法履行给原告造成的损失，承担赔偿责任。
原告要求被告中介返还居间费用、并赔偿经济损失887626元的诉讼请求，法院予以支持。
1法务建议
交易方行为能力，对合同效力起着至关重要的作用。
因此，即使交易双方均为成年人，签约前，经纪人也一定要充分沟通，观察他们的言行举止是否存在异常，能否正常表达交流。如发现异常，则须进一步与其亲属确认，并建议亲属向法院申请，宣告其为无或者限制民事行为能力人，同时指定监护人。
民法总则第二十八条规定：
“无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：
（一）配偶；
（二）父母、子女；（三）其他近亲属；
（四）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。”
指定监护人后，从合同签署到最终完成过户，全部流程都由监护人作为法定代理人办理，就不会存在效力上的问题了。