以案说法|“疫情”下，房屋买卖合同履行受到影响怎么办？

如果没有特别约定或相关规定，在发生不可抗力的情况下，应当使用不可抗力免责事由免除当事人的责任。当事人对不可抗力的放弃，应当事先采取明示的意思表示做出，否则应当依照不可抗力条款免除当事人责任。对交易单出现因不可抗力不能继续履行的情况，建议与交易双方及时沟通，变更或者解除合同，以免损失扩大化。
关键词：合同解除、违约金、不可抗力、免责事由
1案例回顾
2002年10月25日，原告甲公司与被告乙公司签订了《租赁协议书》。
协议约定：甲公司承租乙公司的一座酒店，经营蛇餐馆，年租金100万元。其中甲公司付乙公司80万元现金，剩余20万元乙公司用于在该酒店餐饮、住宿消费，甲公司需交给乙公司10万元保证金。租赁期限为5年，自2002年12月1日起至2007年12月1日止，若提前终止承租，甲公司需支付50万元违约金。
同年10月，甲公司办理了《经营野生动物许可证》。
2003年5月13日，A市林业局、A市工商局下发《关于严格控制野生动物经营利用和驯养繁殖活动的紧急通知》（以下简称《通知》），蛇餐馆因此被迫停业。
2003年6月7日，乙公司与甲公司进行酒店物品交接，并由双方相关人员在《酒店退租物品交接单》上签字确认。
甲公司提出，双方经协商一致解除合同，不存在违约，也不应当承担违约责任。乙公司对于双方协商一致解除合同事项予以否认。双方协商未果，甲公司起诉至法院。后二审法院判决：
一、乙公司返还甲公司保证金10万元；二、甲公司支付乙公司违约金500000元；三、乙公司于判决生效后十日内向甲公司支付餐费44319元。
四、驳回甲公司其它诉讼请求；五、驳回乙公司其它反诉请求。
经两审终审判决，被告仍不服，向检察机关提起申诉。省人民检察院于2012年6月4日向法院提出抗诉。
检察院认为，“非典”系不可抗力因素，不能归责于合同任何单独一方，由此导致的合同无法履行所造成的损失应由合同双方分担。
本案乙公司因合同解除所遭受的损失，从公平原则考虑，甲公司应分担乙公司所受损失。故仅应部分免除甲公司责任，而不能全部免除。
原被告均不同意检察机关的抗诉观点和理由。
原告甲公司诉称
一、乙公司返还租赁房屋保证金10万元；二、给付欠交的餐费271221元；三、返还价值26000元的财产。
被告乙公司辨称
甲公司以《通知》为由停止酒店经营，但该通知并没有责令甲公司停止经营，因此，其停业的依据不足。
同时被告提出反诉，要求甲公司立即偿还拖欠租金30万元；承担违约金50万元。
l法院再审判决
一、变更二审法院民事判决第二项为：甲公司支付乙公司违约金150000元。
二、维持二审法院其他判决。
1法务分析
一、法院为什么没有支持检察院的观点？
首先，本案中蛇餐馆的经营范围主要包括餐饮、客房这两部分。
A市林业局和工商行政管理局下发的《通知》，仅是停止蛇餐馆关于野生动物的经营活动，受到影响的也仅是蛇餐馆的餐饮部分，客房经营部分仍可正常进行。此种情形尚不足以导致甲公司与乙公司之间的租赁合同“直接”或“根本”不能履行。
2003年6月11日，最高人民法院颁布了
《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》。
本案不符合该通知关于“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷”的情形，也不符合其他法律法规等相关政策的规定。因此，法院没有支持检察院的观点。
法务建议在签订合同前，应与交易双方积极沟通，及时了解相关政策，对不属于“不可抗力”、可能构成情势变更的，如果一方要变更或解除合同，提醒采取诉讼或仲裁的方式解决。
二、法院为什么没有完全支持乙公司主张甲公司支付50万元违约金的请求？
根据合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。
本案中，虽然甲公司与乙公司约定了解除合同，但乙公司未放弃主张损失的权利，同时，甲公司也没有提出相关的证据，证明乙公司放弃相关权利。
但甲公司的不能继续履约，与“非典”疫情导致部分经营活动不能完全正常进行是有一定关系的，其自身也遭受了较大的经济损失。
故，法院结合本案实际情况，最终减免了甲公司的部分违约金额。
三、合同中如果未约定不可抗力条款，或者约定不可抗力不属于免责事由，应该如何处理？
首先，如果合同中对疫情是否构成不可抗力做出了约定，考虑到交易双方的意愿，原则上应当按照约定处理。
不可抗力属于非强制性的免责条件。如果没有特别约定或相关规定，在发生不可抗力的情况下，应当适用不可抗力免责事由免除当事人的责任。
当事人对于不可抗力的放弃应当事先采取明示的意思表示做出，法院最终也会依案情以及相关政策决定是否支持。否则，应当依照不可抗力条款免除当事人的责任。
1法务建议
履行事务受阻应当与不可抗力之间存在因果关系，即使本案构成“不可抗力”，也不一定会全部免除违约责任，违约责任的免除范围以及程度应当与不可抗力的影响相适应。交易单出现因不可抗力不能继续履行的情况，建议买卖双方及时沟通变更或者解除合同，以免损失扩大化。