中指研究院：百强房企负债水平高位平稳 销售融资承压

2020年伊始，突如其来的新冠病毒给社会经济带来巨大影响。房地产百强企业在全力抗击疫情的同时，积极恢复投资生产，为行业及经济平稳发展做出贡献。3月17日，中国房地产TOP10研究组举办线上“2020中国房地产百强企业研究成果发布会”并召开“第十七届中国房地产百强企业家峰会”，会上发布2020中国房地产百强企业研究最新成果。

百强负债水平高位平稳，债务期限结构分化

百强企业由“去杠杆”转为“稳杠杆”，负债水平仍处于高位。2019年，百强企业资产负债率均值为78.7％，较上年微增0.2个百分点；剔除预收账款后，有效负债率均值为49.0％，百强企业整体负债水平保持稳定。

债券偿债高峰到来，销售融资承压暗藏隐忧

房企将迎来偿债高峰，面临一定的现金流考验。房企存续债券中，2020-2023年债券偿还规模保持高位，并在2021年到达高峰。2020年需偿付规模为7520.1亿元，2021年将达到10524.2亿。随着市场进入深度调整期，特别是2020年初新型冠状病毒肆虐，房地产企业销售端的压力正在逐渐加大，叠加融资端继续偏紧，房企面临较大的现金流压力。

关注短期偿债能力，抓回款促融资防风险

百强企业短期偿债能力保持稳定，在可控范围内。2019年，百强企业流动比率均值为1.52，较上年下降0.03；速动比率为0.54，较上年下降0.03；经营活动产生的现金流量净额均值为52.1亿元，较上年增加1.9亿元。

新增高价地总量增长，去化程度分化明显

百强企业新增高价地金额、面积总量出现增长。2019年，百强企业新增高价地金额及面积总量分别为6422.2亿元、5134.4万平方米，同比增长率均为23.8％，新增高价地数量201块，同比增长27.2％。百强企业历史高价地开盘率近四成，企业规模越大其高价地开盘程度越高。为分析百强企业高价地去化情况，研究组整理了百强企业近三年所拿高价地及其开盘情况，结果显示：百强企业三年开盘率达到38.5％。前10企业的高价地开盘率最高达41.6％，11-30企业、31-50企业的高价地开盘率分别为40.5％、25.0％。部分资金压力较大的企业应注意高价地风险，可通过合理分散布局、加速推盘等方式降低高价地所带来的资金及去化风险。

货值结构继续优化，提高变现能力保障现金流

百强代表企业可售货值结构良好，货值储备充足。研究组基于2016-2019年百强代表企业的土地储备情况、各城市土地消化周期，对可售货值结构进行分析研究，结果显示：去化周期在2年以内的占比超七成。

聚焦地产开发主业，强化多元协同

百强企业围绕地产主业探索多元业务，协同打造多元竞争优势，探索更多利润增长极。2019年，万科、碧桂园等龙头房企开发业务收入占比均在90％以上。在业务投资方面，房企在聚焦地产主业的同时应避免盲目多元化扩张，谨慎选择新进业务类型，推动企业健康发展。