2019，房地产十大新闻事件

撰文/峥嵘

梳理2019房地产年度新闻事件，记录2019年楼市的现状和思考。旨在给2020年楼市的走向以启迪和展望。

取消公摊

2019年2月18日，住建部官方网站发布《关于城乡给水工程项目规范等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》中，关于房屋按套内面积交易的征求意见稿成为大家的焦点，关于取消公摊面积的讨论开始沸沸扬扬。

虎眼点评：

公摊是房地产市场中最不透明的一项指标，一直处在争论的旋涡中。

到目前为止，仍然处在意见稿的征求中，什么时候落地，怎样落地，还是个未知数。就如拟出台十几年的房地产税。

其实，虎眼倒是觉得，问题的本身还不在于此。取消公摊，无非是不卖建筑面积卖套内面积了，重庆不是一直坚持的卖套内面积么？当房地产市场 都以套内计时，你又觉得开发商该多一点公摊面积了，又怀疑公摊面积缩水了。

怎样卖，都不重要，怎样卖，开发商都必须有钱赚才行得通。问题是在于怎样监管，让开发商不赚昧心钱，让购房者明明白白地消费才是最重要的。

粤港澳大湾区

2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式印发，此纲要的印发意味着这个拥有5.6万平方公里土地，聚集着近7000万人口，开放程度最高、经济最发达的地区有了更加清晰的发展方向——抱团发展，把蛋糕做得更大。

按照规划纲要，粤港澳大湾区不仅要建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，还要打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展的典范。

虎眼点评：

从卫星云图上看中国夜晚的灯光，有两个点的灯光群最耀眼：一是以上海为首的长三角城市群，二是以广深为主的珠三角城市群。夜晚的灯光越亮，说明城市群越强大，经济越繁荣。

显然，长三角已经成为世界级的城市群，国家构建以广深港澳为主的粤港澳大湾区，旨在打造又一个世界级城市群，从而拉动这个区域二三线城市进一步做大做强。很明显，这个概念一出，全国振奋，对珠三角内惠州、江门、中山等不限购城市的房价拉动都很大。

零门槛落户

2019年3月18日，河北石家庄出台落户政策：取消在城区、城镇落户“稳定住所、稳定就业”迁入条件限制，全面放开城区、城镇落户，仅凭居民身份证、户口簿就可落户。之后河南新乡和漯河、山西晋城、湖北宜昌，再到广西除南宁柳州之外的大多数城市，纷纷取消落户限制。一时之间，零门槛落户遍地开花，落户门槛，只有更低，没有最低。

虎眼点评：

“零门槛落户”，的实质是什么？户籍门槛将不复存在，那么限购政策就相当于形同虚设！

零门槛落户就是抢人，就是抢房地产市场的购买力。

房地产市场“短期看金融，中期看土地，长期看人口”谁都懂。但是，与其想各种花招抢人，还不如沉下心来把城市的实力做大做强，把实体经济做起来。鹤岗类型的城市，再怎么抢，你会去么？

旧改升级

6月19日，国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件”。会议提出明确改造标准和范围，由试点探索进而推广至全国；加强政府引导，配合住户，促进户内改造并带动相关消费；加快金融机构的入场，运用市场化的方式来吸引社会力量参加；改善老式小区的居住和生活质量，建立后续长效管理机制。

虎眼点评：

新一轮城市改造在全国徐徐拉来序幕。旧改，就是盘活城市土地，以前的棚户区改造成高楼林立的新城区，节约了土地，城市做精，进一步满足人民对美好生活的向往。

同时，旧改也是房地产发展的一个转折点，安居渐成过去时，舒居时代已经开始。对房企而言，你修的房子还不如国家旧改的安置小区的配备时，这房子还好卖么？

当然，话说回来，旧改，也是对城市管理水平和综合实力的一个考验。一个城市的治理经验和水平跟不上，经济实力有问题，旧改就进展得很缓慢。特别是没有产业支撑的三四线城市，又会担心旧改工作搞好了，商品房市场又冷却了。

鹤岗房价

今年上半年，黑龙江鹤岗因房价引发了大量关注，根据媒体报道，鹤岗部分二手房单价已经降至400元／平方米的“白菜价”，一套安置房只需1.9万元即可买到。

虎眼点评：

房子卖成白菜价，鹤岗一夜之间红遍大江南北。因为鹤岗，中国从此有了扩张型城市和收缩型城市的概念。强者愈强弱者愈弱的丛林法则在经济社会无情地上演。新经济时代，那种资源型城市，那种没有创新能力的城市遭淘汰也是顺应时代的发展。

中国不仅只有一个鹤岗，除了在东北三省是一抓一大把，在全国各地，特别是中西部内陆地区，没有产业支撑的地级市和绝大部分县城，都有望进入鹤岗式城市的行列。

鹤岗的出现，同时也颠覆了我们对房价的认知：你所在的城市房价高了还不是最担心的，如果成了鹤岗价，那才是最悲催的。

人民币破七

8月5日上午9点16分左右，离岸美元兑人民币跌破7关口，最高报7.0392。同日9点32分左右，在岸人民币兑美元汇率也跌破7关口，最高报7.0262。直接戳破了7的底线，成为2008年金融危机之后的首次双双破七。

虎眼点评：

房价涨跌不仅仅是供需关系，各个方面的因素太多太多，所以说，房地产市场其实就是一个国家经济的晴雨表。

国际形势变化对中国房地产市场有什么影响呢？此次双双破七，对境外借款的房企来说影响是很大。由于国内融资困难，很多国内大型房企都有美元债，而人民币破7，将会有更高的偿还压力和还债成本，如果汇率一直处于高位，那么这类房企未来将面临更高的金融汇率风险。

说到这里，你就不难理解为什么有的超大房企会发动价格战和大面积抛售物业的现象。当中小房企指责他们干扰市场良性发展的同时，他们也有苦衷啊！不在那一夜之间求得大量的资金回笼，企业就有在一夜之间坍塌的危险！

“活下去！”这一声呐喊，对超大房企来说，并非是做作和矫情。大企业，也有大企业的难处。

对购房者而言，超大房企发起的价格战真的得到实惠了么？不一定。近期，好像在百强房企中排在前几位的屁股上没有哪家是干净的。开发商不是慈善家，降价的背后，往往为减配埋下了伏笔。

房贷利率新规

中国人民银行发布公告，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（英文简称LPR）为定价基准加点形成。按照央行公布的标准，即首套房贷款利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60个基点（0.6%）。

虎眼点评：

新规的出台，预示着利率调整更灵活，市场化程度更高。同时，房贷违约情况，个人信用等基数都将影响房贷的发放和实施。此次调整，也给房地产健康发展多上了一道保险，稳定压倒一切，中国的房地产未来想大涨大跌的可能性越来越小。

双十一上线买房

今年双十一，大批房地产开发商加入到这场盈利节节高的电商混战之中，其中“1元起拍”、“立减40万”等折扣，营销点出现在阿里拍卖、京东房产、苏宁易购等电商巨头推出的上万套特价房购买页面中，卖房的战场从线下扩大到了线上。

虎眼点评：

一提到双十一，给人的感觉就是小年青们为了节省点渣渣钱，非理性地上网去抢点渣渣货。谁知，非快销品的房子也会上网去叫卖。

电商的兴起，对房地产，特点是商业地产的打击是最大的。他们一边骂电商，一边又要把自己的产品挂到网上去叫卖。没办法呀，这就是时代。

房产品拿到线上卖，同时也说明了房企的压力实在太大了，不管哪里买，能卖出去才是硬道理。但是，网上卖房现实么？对房企而言，只是个广告宣传而已，对购房者而言，实地看房看少了都不行。

长租公寓爆雷

8月7日，乐伽公寓终于宣布“停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款”。乐伽公寓爆雷涉及的房东、租客在万人以上，涉及合肥、西安、南京、苏州、杭州、成都、重庆等7个城市

虎眼点评：

“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。

国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营；分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。

长租公寓模式有哪些问题呢？甲醛超标，房客交了房租却被赶出公寓，租金恶意涨价等等。

各种制度标准不健全，缺乏市场监管的长租公寓，爆雷只是时间问题，没想到来得这么快。

房企破产潮

2019年岁的楼市，阵阵寒意，房企“排队破产”已成为一种现象，据人民法院公告网数据显示，截止12月4日，房地产开发商的破产数量已经超过500家，远远超过过去几年的数量，创下了历史新高。此房地产破产名单中，多数为三四线城市的中小房企，也不乏一些知名度较高甚至跻身百强知名房企的身影。

虎眼点评：

残酷的市场竞争下，什么样的房企最容易破产？

一是看似外表光鲜，规模庞大，实则被高周转、高杠杆、高负债压得喘不过气来的超大房企最容易破产。

对购房者而言，在下手之前，不妨多打听他们欠工程款不？欠供应商的货款不？欠媒体的广告费不？欠代理公司和置业顾问的业务提成不？有这些现象甚至还比较严重时，你最好莫买了，让他早点破产就是在为社会作贡献。

二是小微房企，地不好拿、资不好融，只能在激烈市场竞争中败下阵来。如果想苟延残喘，被收购和兼并，还不失为一条好出路。

2019，房地产行业洗牌才刚刚拉开序幕。2020，才是洗牌的高潮期。或许活过2020的房企，才是真正的实力派、健康体。

拥抱2020，让行业洗牌来得更猛烈些吧！