连续2年出现！2020年，楼市可能“先热后冷”？3-5月份或重蹈覆辙

2020年的脚步越来越近，卖房子的也越来越多。

马云昨天一段话刷屏：到年底了，昨天一天，我收到很多朋友借钱的电话，一天内5个电话。过去一个礼拜，要卖楼的朋友大概有10个，确实不容易。

此外，进入四季度以来，已有近20家上市公司卖房续命或增厚业绩，有一家传统造车企业，连续卖房两次，总共卖了401套房子，这样的规模，堪比一个小型开发商。

他们为啥卖房子？难道是因为房价跌了？

当然不是，马云的朋友卖房是为了周转资金，上市公司卖房是为了扮靓年报。这些房子顺利卖出变现，恰恰从侧面证明了：目前阶段，房子依然是最保值的资产。

这就是2019年的楼市，即便经历了诸多风雨，房地产的坚挺程度，依然超乎我们的想象。

光看最近各个省市的那点“小动作”，就能嗅出不一样的味道。

前有成都、南京、佛山放松购房门槛，后有深圳取消“豪宅税”和公寓“只租不售”，随后广州南沙区、黄埔区相继出现松动。

如果只看各个城市表面上的态度，一个比一个喊的坚决，真正的心思，大家都懂。

展望2020年，政策、市场又会如何变化？

1，准备好迎接政策微调的“井喷期”。

这里有两个字眼：一是政策的“微调”，二是“井喷”。



什么叫“微调”？

房子不能炒，这个大方向不能变，绝不能像2015年那样，从限购到限贷彻底的放开，一旦有城市敢这么做，整个市场的目光都会让当地坐卧不安。

举个例子，最近的广州，几天时间之内，南沙、花都、黄埔区都放开了限购，但是，核心的天河、越秀放开了吗？认房又认贷的政策改变了吗？

没有，一丁点都没有。

为啥广州远郊接二连三的宽松？犹记得3季度的时候，番禺某盘直降20%登上了全国楼市头条。没办法，城市框架拉的太大了。

房价高涨时，城乡结合部涨的最快，楼市下行期，偏远楼盘、地段跌的最凶，无一例外。

推及其他城市，也是一样的道理。

2020年，肯定还会有类似的一二线城市，亦步亦趋跟在广州、成都、南京后面，先把远郊区域松绑再说，但是，核心主城和信贷政策想放松，门都没有。

“井喷”又该如何理解？

大家应该能发现一个现象，各地楼市的调控政策，往往都是一哄而起。

拿今年5月、6月份来说，苏州收紧限购之后，西安跟上，合肥修改土拍规则之后，东莞又跟上，类似的例子有很多，就不再一一列举了。

到了调控定向“微调”的阶段，同样也会呈现出“井喷式”的特征。只有前面有“出头鸟”，后面就会有越来越多的城市跟进。

年中的开封，最近的张家港，之所以取消限售后又没有下文了，都是因为前面没人“开路”，才造成了“反反复复”的现象。



在明年的1-3月份，有可能会有更多的城市、城区加入到这个行列。

2，政策先行，市场随后。2020年的楼市，有可能呈现“先热后冷”的特征。

楼市里有一个非常有效的规律：政策先行，市场随后。指望购房门槛宽松之后，市场效果立竿见影是不可能的。

除非像深圳这样直接减税，取消了原本捆绑在房子上的“豪宅税”，真金白银的刺激，会使楼市短期就能出现反弹。否则，像放开限购、取消限售此类措施，需要2-3个月的时间去消化。

上文说到，明年1-3月份极有可能会出现调控“微幅宽松”的密集期，顺着这个时间往后再数2-3个月，是什么时间？

毫无疑问，那就是3-5月份传统楼市“小阳春”了。

所以，不得不佩服现在这些城市，手段和水平越来越高明了。

从广深到长三角，从京津冀到中西部，选择此时微调政策，是大有深意的。

打个比方，目前是在春节之前，在春暖花开之前，先把“种子”埋在地下，过几个月等待“发芽”，期间如果长的不好，再用更多的政策、条规去“浇水”，直到赶上“小阳春”。

但是，算盘打的再精，也拗不过“房地产规律”和“市场基调”。

一方面，“先热后冷”的现象，已经在2018、2019连续两年出现了。

从2008年10月到2012年2月，从2012年3月到2015年2月，从2015年月至2018年3月，虽然每个周期都有完整的涨跌结构，但基本上维持了长达10年的房产牛市。

但是，从2018年3月份开始到现在，房价只涨了两次，每次持续的时间，连3个月都不到。

第一次是2018.3-2018.5，第二次是2019.3-2019.5，每次都是上半年小阳春异常火爆，去年是西安带头，今年是苏州冒出来，随后的下半年，马上就被摁下去，流拍、降价变成了主流。

同样的规律，极有可能会在2020年发生，3-5月份或“重蹈覆辙”。

另一方面，各个城市的心思再活泛，也不会允许房价短期内迅速窜升。

这一点无须赘述，大家心里都跟明镜一样。

拿最近屡屡上镜的深圳来说，业主们本来可以享受一下久违的宽松气氛，豪宅税也给你免了，公寓只租不售也取消了，趁着大好时机，安安心心的买房交易不好吗？



偏偏有的业主想不开，非要跟小区里的邻居合伙涨价，把七大姑八大姨都喊上，划下底线非涨个30%再卖出去不可。

这时候就怨不得别人了，小区连夜被暂停网签，以后的福利、住房都有可能受影响，二手房市场年涨幅5%都出来了。

因此，面对明年可能会出现的“先冷后热”形势，笔者有两个小建议。

假如你是买房的，3月份是个不错的窗口期。

春节前这个月，重点留意当地城市的信贷有没有放松迹象，二手房成交有没有出现明显抬升，假如没有任何改观，继续保持观望。

假如你是卖房的，不管中介、置业顾问还是业主，别管什么时间，多点诚意，别玩套路。

前段时间郑州某创，最近的深圳业主，都是“偷鸡不成蚀把米”的典型，要卖房子，就要趁着市场好不容易有点生机的时候卖掉，不要磨磨蹭蹭非等到明年的“小阳春”。

对卖家来说，不要觉得自己的房子有多金贵，就算真的出现了几个月的短暂反弹，2020年也没几天“好日子”可过，且行且珍惜吧。

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