买房，不要被自己“思想”所误导，代价太重，看看国家3...

恒大首席经济学家任泽平说过：“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”。对此，我有点不同的看法，我认为：“房价长期看发展、中期看政策、短期看炒作”。房地产的局域性比较强，同一个小区的房子，价格有的差别非常大。

1、为什么长期看发展？我们把10年以上看作是长期。

房子本身是用来休息、睡觉的地方，但是房地产发展40年来（这个期限够长了），逐渐变成了一个“金融商品”、“赚钱工具”。我想，初衷肯定不想这样。因为最开始是国家建房子，分给老百姓住，不收钱！后来逐渐开始社会化建房，各种房地产公司遍地开花，于是房子就变成了“商品房”；再后来，房子既然是商品了，开发商赚钱了，就继续生产“商品”，想方设法改进商品，提升价格，于是商品房就得以长期发展至今，依然很红火。整个过程是长期慢慢发展起来的，而不是人口多了，房地产就红火。有的小区入住率100%，但是价格很低；有的城市人口很多，但是房价不高；有的国家人口（密度）很多，但是房子价格没有我们国家的高。

​2、为什么中期看政策？我们把5-10年看作是中期。

其实回顾刚刚过去的40年，经济规律上，基本上是5-10年一个周期。尤其是我们国家，5年一届，10年一轮，所以也决定了政策的周期性。通常前5年，房价受政策影响而上涨，后5年房价同样受政策影响而下跌。一个政策的制定到看到成效，通常是需要1-2年的时间，剩下的时间是不断地调整政策。远的先不说，就说2010-2015年，全国房价基本保持低位横盘，尤其是后三年，房价横盘不动，房地产陷入"死局”，很多这个时期手握多套房的人，会记忆犹新，一个字“愁”，愁啥？因为房子没升值，不卖，担心价格更低，卖了还舍不得，成“鸡肋”了！然后就是各种政策的宽松，比如贷款最低达到7折，首付20%，更甚至“首付分期”，不限购、不限售。各种政策的刺激下，到了2016年就开始上涨了。然后政策又开始调控、收紧，到了2019年，开始下跌了，这整个周期大约是10年的时间。

3、为什么短期看炒作？我们把5年以内看着短期。

现在大家都希望房价能重回2015，原因是当时房价和现在比，很低！2016-2017年，两年时间，房价飞速上涨，为啥？“炒作”是直接原因，也就是大家常说的“炒房”。前期受政策的刺激，房价开始有点起色，手握大量现金的“富人”就开始买房，因为钱放银行利息太低。有些人买下一层楼、一个单元、或者一栋楼，这种人富人，一二线城市基本都有。最后全民加杠杆开始抢房子了。抢着买的东西，价格肯定是在高点上。房子建设毕竟需要1-3年的时间，抢房导致房子供应跟不上，最终导致房价在短期内被迅速推高！所以，短期的房价都是和“炒作”有关系。现在大户都不炒房了，所以房价又出现了迅速回落。

买房，不要被自己的“思想”所误导，你“以为”房价是在低点或者高点了，实际或许不是。错的代价太重，我们要学会观察信号！国家3大信号，已经表明了，今后5年的房价走势

1、中央提出“房住不炒”。2016年提出后，先是一线大城市，比如北京、天津、上海、广州房价开始陆续企稳。随之2017年，国家提出建设雄安新区，但是当地楼市直接被“冻结”。其他一线城市房价开始大幅度上涨，接下来是三四线城市，直到现在，还有一些县城、乡镇的房价还在上涨。因为一个政策的实行和影响力，总是需要1-2年的时间。近三年，中央多次重申“房住不炒”，让房子回归居住属性。虽然目前房价开始企稳，但是在2019年12月份中央经济工作会议上，再次强调“房住不炒”，要求稳房价、稳预期。可以看出国家这次对楼市的调控决心很大。不是三两年就能结束的，可能会持续10年，甚至更长。直到改变大家对楼市的预期。

2、大力发展“租赁住房”。近日的中央经济工作会议上提出，明年要大力发展租房，这也符合之前提出的“租售同权”的说法。租赁市场会逐渐完善，加强相关法律法规的建设，保障租房者的权益。从而提高“租房率”，盘活“空置房”。

3、今年6月份，银证监会主席郭树清，在陆家嘴经济论坛的讲话，信号意义重大

他讲到：“历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价，凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算”。还提到目前有较大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。投资的房子，不出租，就是一堆闲置的水泥、钢筋和砖头。因为房地产受众群体比较广，担心大家“听不懂”，所以用了很直白的话来给大家“提个醒”。做投资的人都应该知道，2018年6月，同样是在陆家嘴论坛上，郭树清对投资理财的群体，也做了个“提醒”，可惜的是，当时很多人没听懂，后来有了深刻的教训，后悔晚矣！不知道的可以百度一下，对此我就不多讲了。

未来5年，房价不会大涨了，去除通胀的因素，实际会下跌。房子红利期已过，人们预期逐渐被改变。投资的房子想变现时，发现已很难，成了“鸡肋”，甚至亏损。房子不再是坐收渔利的商品。最后，我想告诉大家，无论你是投资还是刚需，一定要深刻理解官方提前释放的各种“信号”，领悟“山雨欲来风满楼”，勿要“不撞南墙不回头”！