2019年绵阳楼市总结报告

时下，房地产行业从业人员的压力有多大？看上面网络上流传的这张图就知道，虽是夸张和恶作剧，但也道出了问题的本身。

这一年，绵阳房地产市场总体平淡，主要表现在主城区（不含安州区，下文所有的主城区概念都不含安州区）每月销售量就在一二千套之间，购房者观望情绪严重，新房价格小幅回落，旧房大幅跳水，多数售楼部冷清，绵阳楼市笼罩在寒冬之中。

但市场并不稳定和成熟。主要表现在土地市场跌宕起伏，开发商拿地越来越理性，但土地价格与价值有时候并不一定成正比。这就增加了市场行情有许多不确定因素。

好了，绵阳楼市经过这一年缤彩纷扰的折腾，它留给我们有哪些值得梳理和回味的记忆呢？

新房市场：总体冷清，局部热闹

总体冷清，是指每月成交仅一二千套，哪怕是返乡置业、金九银十这样的传统旺季，都只有往年淡季的销量。从市场走势来看，两头差，年头和年尾市场吃紧，有楼盘开盘卖出几套或者10—20套房；5月—10月好点，主要是来自那一波土地行情好点，对楼市有了一定的刺激作用，让人感觉绵阳楼市的小阳春又来了，只是好景不长。

局部好，再冷的市场 也有个别区域和个别楼盘成为楼市里的一抹红。2019年绵阳楼市的亮点当之无愧的是城南的经开—小枧片区。

特别是小枧片区，区域宣传炒作得力，（参见《小枧为什么火？》）加之又处在1.5环以内，朗基三江樾和领地蘭台府仅半年时间清盘，置信丽都·花园城和绵州水郡两个大盘也取得不菲的业绩。

城南的热火，预示着购房者买房的方向变了，他们看大环境，看楼盘的品质，作为三线城市，可以不在老城区打转转，但离城中心又不能太远，1环外，1.5环内自然成首选。

105和75

105是指2019年绵阳主城区在建楼盘有105个。75是指在售楼盘有75个。据淘房网统计，今年前11个月，这75个楼盘共取得176张预售证，新增供应量329.84万方，新增房源23822套。如果按平均每月卖出1600套计，前11月，已取得预售售资格的新房还有6000多套，再加上去年的库存和今年待售房源，保守估计新房存量在16000套以上。

这个数据说明什么？绵阳楼市的压力确实大，但仍在可控范围内。对标周边兄弟城市，绵阳新房年库存20000套都算正常，只是在销量持续下滑的情况下，冲破20000套的峰值也要不了多长的时间。

明年，绵阳楼市将是现房和准现房当道的时代。购房者买房更安全，同时也会拖死一部分小微开发商和水土不服的外来房企。

房价小幅回落，保“7”成关键

今年以来，绵阳房价总体在回落。年中受一波地价影响，有所抬头，但10月起，受个别房企发动价格战影响，房价回落开始明显。

目前，虽然全城均价仍在8000+，但7000+的房源越来越多。今年，土地市场在2环沿线供应量加大，这一批房源在明年进入劲销期后，还将拉低绵阳房价，所以说，绵阳房价保“7”成关键。

房价问题，一直是让人最牵挂也是最敏感的问题。合理的房价，定然是开发商赢、购房者赢、地方政府赢。无论是过高还是过低，都会一发而触动全身，造成“三亏”局面。所以国家提出“稳房价、稳地价、稳预期”。

每一轮降房价的背后，特别是非理性降房价，为了割韭菜房价跳水的背后，就是房子质量问题、维权问题的开始。所以，我们提倡开发商合理地薄利多销，让利于购房者。如果是恶意降价，以牺牲产品质量换来的降价，我们宁愿不要！

土地市场跌宕起伏，金家林和小枧唱主角

今年，绵阳土拍市场是近五年来最为红火的一年。几乎月月有地卖。特别是年底，隔几天又推出一波。这跟绵阳城市扩张的战略布署有关。

其中又以金家林和小枧最多，这跟城市发展的方向有关。（参见本号推文《绵阳行城共有楼盘105个，房价8463元/平，土拍以小枧和金家林为主》）

土拍市场的红火，不仅表现在量多，同时也表现在前几年的“流拍王”小枧片区，今年却成了香饽饽。这跟城市竞争力加强，周边配套日益成熟有关。

地热房冷，说明绵阳楼市的冷清是受大环境影响，困难是暂时的，商家仍看好绵阳的预期。

但土拍市场也表现出非理性不成熟的另一面。比如五里梁地价超过小枧和经开区，科创园地价超过城中心，这就让人质疑有炒地价的嫌疑。谁不想绵阳的土地卖个好价钱呢？但提高地价的决定因素是地于城市的综合竞争力，与产业相关，与周边的配套有关。

科技楼盘

科技改变生活。这一年，科技楼盘成为绵阳楼市的一缕清风和亮点。这也是绵阳人从安居到舒居时代的必然选择。

楼市差异化发展闹了多年，有一家名气并不响亮的本土房企作了有益的尝试，将5G、智能引入社区，以全地暖、新风系统、人脸识别等科技安防引入绵阳人的生活。

在绵阳人不缺房子，缺好房子的时代，地暖、科技安防、5G、新风系统、直饮水，都将成为绵阳新开发楼盘的标配，这就像智能手机必然淘汰老人机一样。

概念性楼盘

绵阳楼市需要健康发展，需要多元化、差异化和百花齐放。但却不需要人为地玩概念。概念性楼盘是怎么回事？刚需的品质和基因，却想卖出改善的价钱？怎么办？玩概念。（详见本号推文《有人在绵阳楼市挖了个坑，坑名叫“概念性楼盘”》）。

概念性楼盘的危害就是把大量的人力物力财力花在炒概念的过度营销上，加大了成本，房价又卖不上去，只有在建筑质量上打折扣。当忽悠不到人的时候，开发商很容易脚 板抹油——溜！

概念性楼盘就是绵阳楼市中的贾跃亭！

房交会冷清

今年，绵阳有关方面在市中心的文化广场举办了两次房交会，都很冷清（参见本号推文《绵阳冬季房交会第一天现场图片：22个楼盘同台拼人气，冷热不均！》）。

不是主办方没水平，而是大势所趋。不仅绵阳如此，全国都如此。怨不得谁。正像有句话所说：“不是输给了对手，而是输给了这个时代”。

所以，未来，想用房交会来刺激楼市，已经不现实了。

市场变了，购房者的卖房经验提升了，信息化程度也空前提升了，朋友圈一则推送，秒秒钟知道所有的事情，房交会的声音也就越来越微弱。

当然，房交会也不是一无是处，至少表明了一种支持房地产健康发展的态度，同时也给行业从业人员起到了鼓劲的作用。

行业洗牌加剧

沿袭2018年岁末的尴尬，2019年是10个楼盘抢一个客户的时代。

2018年洗牌已经隐现，2019年洗牌进入公开化、白炽化。没有竞争力的小盘、跟不上“人们对美好生活向往”的低端楼盘，边缘楼盘，偏远地段的楼盘，有瑕疵的问题楼盘，已经大步走在被洗掉的路上。

比如，高新区某片区，离涪城老城区还那么近，就一个屁大的楼盘，2018年就是以准现房的姿态面世，前几天还在网媒上推卖准现房。

当这个盘已经是准现房的时候，经开和小枧的一些盘才开始拿地，人家修好清盘后，第二个第三个盘都又在开盘了，它都还在卖。这样的盘，卖个七八年或许都还有房子卖。这不是行业洗牌是什么？

2020年，绵阳的房子多得要不完，这类房子市场谁要，已不是降价就能解决问题的了。

对的人，修对的房子；对的人，买对的房子。永远如此。

楼盘的品质、地段、周边环境和配套，以及开发商的现金流、营销水平，决定明年能否活下去的关键。

小盘劣盘，小微开发商和水土不服的外企或出局（参见本号推文《离歌|致绵阳即将远去的中小房企和水土不服的外来房企》）。

总之，2019年是楼市的整体过冬年。但真正的隆冬还要等到2020年。不过，冬天来了，春天还会远吗？经过这一两年的市场洗礼，能存活下来的，都是实力派，健康体。同时，市场的需求不可能永久低迷，随着绵阳近两年招商进来的超大项目陆续投产，市场观望期逐渐结束，楼市有望回归正常轨道。不过，大局定调和低生育时代来临，房价出现报复性反弹的机率仍然不大。