房地产价格终将回归，房价收入比也必将有意义

虽然从房地产资产20年周期波动的资产周期规律来看，房地产受制于经济增长率，人口，收入加上政策主动开启的2年多的整顿，我们观察到的现象是:

1、房地产企业因玩高杠杆游戏 而导致的债务无法扩张时，产生的倒闭风险连锁反应。

2、全国主要大中城市名义统计价格数据均有略微下跌，但统计数据上这种下跌，在实际操作中意义不大，因为投机客无利润，刚需客等房价下跌，因此两者都很难上车，这就造成了一个比较奇特的现象:房地产量 、价指标失去意义，因为没有成交量的价格是没有参考意义的价格。

3、房地产本身的房价高等问题似乎并没有实质性的变化，当然我知道很多地方二手房价格实际上普遍下跌了20-30%。但这种凌乱的市场表现和当局若隐若现的暧昧和房地产大而不能的道德风险问题，说明:

房价问题不仅仅是企业端的问题，甚至可能不是主要问题，只动一端当然影响不显著；更多的是绑定的制度成本要素，可能是更大的问题。这种制度干扰因素导致我们看待房地产市场无法用纯经济的又不能用纯政治的观点来分析本来是一个比较简单的经济问题。

站在当局的角度，当然希望房地产问题的缓解能通过长时间用长周期熨平波谷波动，降低对宏观经济的影响。

但这种想法能否经受住现实的考验呢?

房价收入比这个东西在我国似乎一直是无意义的，但我们要搞清楚是真的我们这么特殊，还是只不过我们处在一个特殊的阶段？如果只是阶段性的，那么这个比率终将有意义。

我个人认为是阶段性的，我们可以类比股市的状态，当房地产基本面长牛市的时候，房价涨幅和收入涨幅双双高增，这个时候房价收入比这种衡量价值的指标在成长面前，就不是一个可以作为我们买入的参考指标。

但一旦房地产的基本面长牛市已经明确无疑的过峰向下了，货币增速，人口结构前景，工薪阶层的薪资涨幅，中长期来看都已经走向边际弱化和结构恶劣化，

换句话说，未来的长视角来看，房地产已经不是“高增长公司”而是走向“价值型公司”，甚至不少地方的房产将走向“价值陷阱”。

那么这个阶段，房价收入比，房产出租收益率等指标，一定会越来越有意义，直到和经济成熟阶段国家的指标接轨。

未来房地产作为资产配置的主要意义，不再是投机赚房价差，而是房租收益率的持续现金流价值。

所以未来要进行房地产方面的投资或者资产平衡，可能最需要注意的是：

1，寻找衡量房产价值指标已经完全接轨国际的标的，但房产基本面质地又不错的。

也就是房价收入比与发达国家已有房价收入比相比，属于合理区间的房产。

2，确定好租，确定能带来持续稳定现金流的房产。可以未未来房租收入做一个简单的贴现模型，来估算房租收入的现值。

对于人口持续流出，土地供给无限大，房型或者小区明显硬伤，只能面向初次置业需求的，从投资角度一票否决（自住相对没有标准）

3、对于刚需购房者来说，建议先选择好位置的二手房且面积不要过大，这样将来在出售时易于变现且产生的损失或盈亏平衡总体来说相对容易实现。这句话听起来拗口 ，白话一点就是:未来房价下跌过程中 ，你现在购置的这套房子的损失，要远低于你将要新买的房子的价格跌幅。如果价格能止跌将来小幅拉升，那么你这套房子可以基本无亏损的卖出，相对实现保值，从而为购置新房提供更多的资金来源。


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