烂尾、疫情、裁员…… 房产还能有信心吗？

问：房叔你好，因为没有杭州购房资格，我去年8月份新政之后在临安青山湖科技城“星汇花园-西区”买了一套89.53平米，232万。税费、中介费另付；



现在我听中介说现在这套房子180万左右。我想咨询一下：



1、这房子的价格接下来走势会如何？



2、未来回到232万预计大概会需要多久，具体的理由可否给一个；



3、另外我女朋友社保明年10月满4年，到时候我跟她领证在杭州市区摇新房是不是可以作为无房户摇号？



杭州房叔：中介的意思应该是，想成交得降价到180万左右。



现在杭州二手都疲软，临安更难，投资客太多存量也多新房供应还持续有，想买的也都去买新房或者都被弄去新房售楼部了，所以要低于市场价才可能成交。



青山湖短期平稳为主，二手想卖不容易，想成交就得大幅度降价大多房东都舍不得，另外一个原因是青山湖中介极少愿意卖二手房。



未来回到232需要多久无法判断，一是取决于杭州政策面的变化；二是取决于经济的走势；三是取决于区域新房供应量；四是取决于未来科技城和云城发展的速度，产业和人口导入的量级。变数太多，算命的都算不出来，一定要给一个时间，5年有望。



最后一个问题，按照现在的政策，你和你女朋友杭州限购区无房的话，就是无房资格，如果没有贷款记录，三成首付，有贷款记录则是六成首付。



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关键词：运河新城pk勾庄



问：房叔你好，本来是想摇中海河映云集的，但是现在绿城勾庄项目跟中海撞车了，现在很纠结；



觉得中海那边之后未来的发展可能会比较好，但是勾庄那边现在能看到的东西像万象城和地铁都已经有规划了，上车感觉中海可能会好上一点；



预算400万左右，绿城可以买125方的，中海只能买107方的，太纠结了。



杭州房叔：勾庄和运河新城是同级别的高流量粉盘板块。



勾庄强在万象城和地铁4、10号线，商业和地铁比较完善，限价较低，缺点在于余杭区和相对基础薄弱的学区短板。



河映云集强在桥西向北、运河沿线板块的自然延续，预期天花板较高，临近也有运河湾综合体的商业配套，丽水路双层隧道和两条高架连接，交通也不弱；



个人判断目前的经济背景下地铁四期有如期甚至超越近期预期落地的可能，15号线还是比较稳的；



另外值得关注的是可能落地的品牌学校，在主城优势和板块密集新商品房预期不错的生源支撑下，有成长性。



预算没问题兼顾学区诉求，建议先摇河映云集，还是3.8万的限价，毕竟后续运河新城综合体住宅部分限价已经是4万了，勾庄后续选择还多，绿城燕语海棠轩位置更好也有中小户型的。



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关键词：申花



问：房叔您好，我们在看申花板块的新房，主要是二套改善学区房，重点在学区，您有什么建议吗？是等庆隆好还是去摇华润或者伟星，华润和伟星担心到时候划分的学区不行，您有什么建议吗？



杭州房叔：个人是建议几个都摇的，上车才是硬道理。如果学区不理想，将来置换也是一个思路，毕竟有房资格那么低的中签率，只能多摇先求上车。



申花几个盘的优劣势可以参考一下发过的申花推文（不可忽视的重磅红盘——申花四兄弟，谁先抢发？ 房叔跑盘No.113），唯一顾虑就是限售，推盘量小的时候依然是可能出现的。



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关键词：成都新政策



问：房叔，成都出了个新政策，居民将自有住房用于保障性租赁，可新增1套购房资格。你说杭州今后会出类似的政策吗？



杭州房叔：杭州没有沦落到这种地步。



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关键词：御东方置换



问：杭州房叔：您好！我是你的老粉丝，2019年在您的指导下，成功买入长睦的御东方，现已进户。



我的情况是：大部分时间在哈尔滨，孩子读初中，当初买房是看好杭州的未来发展，房子短期内不用，但房子毕竟保值，想让孩子将来考大学、工作和生活在杭州这样的发达城市。



现在疫情的影响，经济下滑，新房摇号中签率上升了，所以，我想把御东方出售，再到三墩或未来科技城方向买更具有发展潜力的房子，反正我近三年也不会来杭州定居。



请问房叔：是否有这个必要？请房叔百忙中给予指导！谢谢！



杭州房叔：理论上是可行的，就是二套资格中签难度总体还是高，虽然现在入围难度是大幅度降低了。

‘

另外，在一定程度上也要注意，在新房热度持续降低的情况下，政策门槛是可能降低的，如果出现这种情况，摇号难度又会增加一些。



所以，需要有一定的耐心和运气，换优质资产从方向上是主张的。



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关键词：滨江上班&预算300-400W



问：房叔，上班在滨江，男朋友有一套房子在崇贤，在住。



想在结婚前用购房资格3成首付买一套房子，想买有价差的新房。我工作在滨江，最好是房子在滨江可以自住。



问题：1、我是农村户口，明年7月份社保才满4年，有没有必要转户口到杭州摇号；2、300w-400w有没有比较合适的滨江、兼顾投资和自住的房子。



杭州房叔：现在是不错的新房摇号窗口，如果户口留在老家没有特别的好处譬如拆迁啥的，是建议迁过来的，把握住这个窗口期。



三四百万滨江一侧，重点关注宁围的4个项目，德信、大家两个限价是3.15；金帝、葛洲坝两个限价是3.4。另外关注一直没有开盘的栖棠誉湾。



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关键词：珊瑚世纪pk临江花园



问：房叔您好，我想咨询下现有两套房，珊瑚世纪上叠165平，临江花园160平，现在想缓解房贷压力，想重新配置。



方案1：出临江，只留珊瑚一套。方案2：出珊瑚，再入一套彩虹城三房；就等于变成临江花园+彩虹城两套房。



想听听你的意见，宝宝马上要上小学，也有学区考虑。



杭州房叔：留珊瑚。无论临江花园还是彩虹城，都太老了，尤其大户型，后续升值明确差，远不如珊瑚。



珊瑚世纪这里虽然新学校，但是有成长性，也可以考虑就地读书的。



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关键词：摇号顾虑



问：房叔你好，打扰了。



近2年摇号一直没中，最近疫情、互联网裁员、烂尾楼（虽然是其他城市），对房子信心没有之前足了；



现在手头100多万的现金，每月到手25k的工资，准备勾庄300多万的房子再摇一波，万一中了的话，如果自身发展不错，就留着自住，待在杭州，万一以后裁员或者发展不好了，想着把摇到的卖了，去老家或者其他3线城市买；



想问问杭州再过几年的二手房还好出手么，还是留着现金再观望观望？



杭州房叔：现有的粉盘板块还不错的限价盘，没有问题，获利多少而已，是可以摇的，杭州总体看好。



这一轮经济困难，还是需要房地产撑一把，短期两三年杭州市场还是明确看好的，可以摇。



9



关键词：江南预算300W



问：房叔你好，我8月份能满足新房摇号资格了，杭州无房，两年社保。



就是在滨江上班，发现我的预算好像没啥选择了，因为有贷款记录要六成首付，总价只能承受300万上下的，还有什么新房可以摇啊？



还是说需要扩大选择范围了，但是又不想通勤太远的，纠结死了，麻烦给个方向。



杭州房叔：300万上下的预算，江南现在主要选择还是在南部卧城。可以看一下枫翠岚湾和听悦雅庭，限价都是3万的，都有小户型，预算足够了；



后续可以关注雅望居，限价更低精装2.56万；现房项目泊朗廷还有余房，高层毛坯限价2.68万；樟宜翠湾也有少量余房，精装限价2.98万。



预算略高一点，关注后续宁围的两个新盘，德信项目和大家项目，精装限价都是3.15万。



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关键词：资产优化



问：房叔你好，手上三套尴尬的房子，求指点如何处置。一套采荷的小户型学区房50多方，已经不用了，看着学区房现在情况也不是太好，想不好要不要处理掉；



一套南肖埠御景苑150多方，现在自住；一套西溪公馆140多方。



我们一个工作在翠苑，一个本来在南肖埠现在换到蒋村这里了，心理想着西溪公馆装修自住，然后另外两个卖掉换一套好点的，就是怕摇号太难，毕竟是个有房资格，社保倒是有200多个月了。



想请教一下采荷和御景苑后面的保值情况大概会怎样，值不值得卖掉去摇号碰碰运气？



杭州房叔：采荷学区房大致也就那样了，中长线看学区是均衡化趋势，后续空间有限了；御景苑15年左右房龄的中年房，空间也一般般。就像你说的，两套都是普通的资产。



按你们上班地点，西溪公馆装修自住大致没有问题，楼盘虽然说有这样那样的问题，但总体看好未来科技城的后续发展，自住保值尚可的。



可以考虑两套出掉试试吧，顶格社保入围没有问题，就是摇号需要耐心和运气。



关键还是现在二手难出，建议普通价格挂牌，如果运气不错能以相对满意的价格出掉，再去打新碰运气。



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