房地产还有没有人口红利了？普通人到底应该如何规划自己的房产？

这是“星叔房谈”带你买房的第5年，11次成功判断各城市楼市波动，目前已为8000多人提供买房最佳解决方案。星叔属于实战派，只说对你最有用的操作和建议


文章来源星叔房谈微信公众号｜可提问并学习更多楼市买房干货


提问：星叔，未来5年-10年中国一线，新一线，二线，三四线房价是上涨还是下跌趋势？房产未来还是优质资产吗？未来人口红利还有吗？

回答：一个一个分析：

1、未来5年-10年中国一线，新一线，二线，三四线房价是上涨还是下跌趋势？

未来5年-10年，一线、新一线、二线城市阶梯式上涨，但应该不会出现像2017年左右这样的暴涨周期。主要还得看上面对房地产的态度。三四线城市会横盘阴跌。在通胀下，横盘就意味着房价下跌，资产贬值。


2、房产未来还是优质资产吗？

一二线城市的房地产还是优质资产，而且在未来还要考虑一个问题。老百姓是否有除房子以外其他可靠的投资通道。

截止目前，对于老百姓来说，房子还是最可靠的投资品。因为股票碰运气，没有人会拖底，P2P暴雷不断，把钱存在银行没有任何意义，反而是亏损的。


3、未来人口红利还有吗？

其实我们早已遇到了人口拐点。而且我们会加速奔向老龄化社会。目前中国新生儿每年出生人口持续下滑，相关机构预测过，2030年将降至不到1100万。

但要注意一点，整体人口下滑，但不代表局部人口下滑。像杭州，深圳，广东，这些城市2019年都是40多万的人口流入量。


所以未来的人口大红利期已经结束，但对于城市来说，局部人口红利依然存在。这就是为什么我每天都告诉大家要盯着人口流动趋势看的原因。人口是城市流动的血液。


提问：星叔，到底房产证上是写一个人的名字好？还是两个人的名字好？

回答：我觉得，这个要分以下几种情况：

1.买的房子，是否有对方父母支助？比如，你跟你女朋友结婚，婚前买婚房，钱是你父母出，写你的名字就是婚前个人财产，写双方的名字，就是夫妻双方财产，写名字相当于赠与给另外一个人。


2.如果首付是一方父母出，小夫妻一起还月供，那么首付部分为一个人财产所有，贷款和增值部分为夫妻双方所有。


3.如果是婚后，父母并没有出钱，都是夫妻双方一起出的钱，即使女方全职在家带娃，男方自己在外打拼，不管房产证上写一个人还是两个人的名字，只要买了房都视为夫妻双方共同财产。


所以，房产证到底写的名字，如果婚前一方父母给钱，这个要根据具体情况具体分析，而如果是婚后，都是靠自己买房的，不管是写谁的名字，只要是都是夫妻双方共有财产。


总结一下，建议就是，一方父母给钱买房，无论婚前婚后，尽量上一个人的名字，婚后自有资金买房，只上一个人的名字，资产归夫妻双方。

业内人士买房时，房产证永远只写一个人的名字，因为一二线城市有限购限贷，刚开始上的名字过多，后期除非还清贷款，否则没法去名字，可能被限购，只写一个人的名字，意味着可以多一张潜在的房票。


提问: 想到杭州买一套120平的房子，子弹150万，目前在江西鄱阳县城居住，有两套房贷78万，请问星叔我这种情况选杭州那个区和那个楼盘比较合适？到杭州买房主要是做投资。

回答：你好，因为你有过贷款记录，杭州再买属于二套，大概可以买到总价300左右的标的。


杭州总价300万左右的新房属于现在杭州刚需、改善人群的主流预算，尤其是一些摇号热门板块，比如未来科技城、勾庄、三墩北等等，更是吸引了大批购房者的关注。

目前投资可以选择的板块详见知识星球内部分享。


你的预算推荐可以关注三墩北目前2.81万元/㎡的限价，加上学区加成优势，2021年的三墩北依旧红得发紫。

同样红得发紫的未来科技城，个个都是闭眼摇。

纵观杭州大城北，非无房家庭可参与的，均价4万元/㎡以下，总价300-400万元价格的楼盘，集中在运河新城和祥符。

萧山市北也是目前杭州楼市热点板块。


提问: 星叔，你好，80后，坐标福建莆田，两个闺女，大的十岁，小的一岁，目前我的家庭资产如下：

1深圳坂田万科城一套小公寓，已出租无还贷压力～

2莆田市区临木兰溪商业公寓一套72万购买，20万装修，月租3500，基本无还贷压力;

3莆田荔城区高速路口鞋服城对面一套大面积安置房；

4莆田涵江本人和爱人上班之地全款一套商品房。

5父母福州东二环泰合城市广场二化宿舍一套60平左右套房。手头目前有现金170万左右，一直觉得自己资产这几年没有什么升值，想优化一下资产，因为深圳的和涵江的两套是当时出售福州江南水都房子置换的。

我爱人一直考虑买莆田市区的学区房，现在价格一平3万左右，有六年限制，或者买本地涵江的合院产品总价300左右，或者买目前莆田最火的玉湖大唐官邸一平也要18000左右。上述三个星叔帮忙分析一下，投资合适吗。或者星叔有什么好的投资建议，包括深圳房子要不要置换啥的？

回答：你好，你的资产不少，但都不优质，就像你自己感觉的一样：房子不少，都不怎么升值。

是的，这也是我首先要说的2点：


1.房子标的普通太差，不是公寓就是安置房或者宿舍套房。一般纯投资这些标的都是要回避的，很难升值。


比如公寓，许多人投资公寓的理由，是公寓的价格低，租金回报率相对较高。

的确如此，一线城市住宅的租金回报率不足2%，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。

但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。

更关键的是，买房要的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，不是什么好事。


2.莆田城市能级偏低，现在已经过了普涨时代，楼市开始进入分化时代，未来房地产成长空间和速度、利润都在多重受限，未来房地产不是所有楼盘都有投资价值。

因为调控等原因，市场供应原因和不同业态发展的不均衡性，他们的增值幅度、投资机会都有很大区别。


未来值得投资的只有20%的城市，20%的楼盘和20%的房企。楼市分化已经是必然。房地产投资，“谈价格不如谈价值，谈房市不如谈城市”！

选对城市、选好城市往往是房地产投资的第一选择，甚至一个城市的选择就决定了投资收益成功高低和幅度的一半。


所以优化的第一步就是逐步出劣存优，房产投资看的不是数量，而是质量，要把资产包不断变优。建议把莆田公寓和安置房还有福州小户型宿舍房，全部出手，都是劣质资产。深圳公寓和莆田商品房可以先保留。


第二步就是投资方向，建议作几步规划：


1.莆田不值得重仓投资，城市能级太低，房价天花板有限。你说的3个投资标的我都不是很看好，学区房除非自用，投资来说房价已经很高，没必要去追高。

你的资金比较充足，福建真正有投资价值的只看好厦门，优先考虑岛内，其次岛外集美这些区域。

投资一定要全国一盘棋去看，提高眼光和格局，不要熟悉哪里买哪里，更不要只盯着家门口买。


2.作一个长远投资计划，现在开始布局深圳房票，未来买一套一线城市，如果吧劣资资产全部出手，其实你的资金还可以。


将来有房票后，再把你现在的深圳公寓出手，然后置换一套深圳纯住宅。


这样2个投资方向布局，一个近期的，一个长远的。优化资产配置是逐步完成的，最后的最佳资产配置就是莆田一套自住，厦门和深圳各一套住宅投资，将来价值一定是最大的。


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