首提“改革试点”，这一次，房地产税真的要来了？

房地产税，我们提过很多次了，年年提，年年失望，因为从目前来看，房地产税立法还没有明确的时间表。


每次说快了，但实际上，还是看不到政策的落地。


这两天，房地产税又有了一些风吹草动，这也是今年以来财政部第四次提及房地产税。


与之前表述不同的是，这次会议上第一次提出了“房地产税改革试点”的说法。

在过去，房地产税在上海和重庆有试点，时间是在10年前。


上海的政策是，征收本市居民二套房及非本市居民新购房，税率分0.4%、0.6%两档，并给予一定的住房扣除免税面积。


重庆的方案是，征收个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，税率在0.5%-1.2%，也给予一定的住房扣除免税面积。


总的来看，这两套方案并没有伤筋动骨，也没有对二套房产生实质性的影响。


无论是一手房还是二手房，上海和重庆的房价并没有下跌，这说明单一的房产税很难对房价形成抑制作用。

此次再提试点，有专家认为，会加入更多的城市。


而且从当前房地产市场的管控思路看，大城市，特别是那些房价经常被炒作的大城市，参与试点的可能性最大。


比如深圳，比如海南。


今年2月，深圳开始实行的二手房官方指导价本质上属于政府评估价，这为房地产税基的确定做了前期探索。


另外，正在建设自由贸易港的海南也是房地产税的突破重点。

不过，也有学者对房地产税是否开征存在很多争议。


比如，在土地公有制的前提下，对房地产征收财产税是否具有合理性？


因为在欧美国家，政府向百姓征收地产税的前提是：买房后土地使用权无期限或私有。


其次，在我国间接税大行其道的情况下，房地产税作为直接税，会进一步增加百姓负担等等。


那么，在房地产去库存成为国家战略的背景下，我们到底要怎么看待如今的楼市呢？


如果不抑制房地产又会出现什么后果呢？

其实，当前的住房市场，气氛已经非常狂热，失去了理性。


为什么那么说？


一方面，房地产市场和老百姓，已几乎一致认定大城市房价“一定只涨不跌”，这导致很多恐慌性的购买浪潮。


比如，抢房和“日光盘”的现象频频出现，在深圳、上海，尽管房价很高，但还是出一套卖一套。


甚至有大批人为了规避限购，排队离婚再结婚，导致民政局不得不限号离婚。

“荒诞如斯”这个词，都难以形容市场的恐慌。


如果说大城市的长期房价可以持续稳健上涨，大家还都可以认同。


可偏偏大城市不是稳健上涨，而是增长极快。


比如2014年之后的深圳、2015年之后的上海、2016年之后的北京。


其房价增长率超过了历史上的所有时期。

短短数年内，深圳，上海的房价，基本都翻了倍。


另外，居于新一线的合肥、南京、厦门、杭州也都出现前所未有的暴涨。


一年的涨幅，高达过去三四年的涨幅。


换句话说，就是如今的房价，已经透支了未来的增长空间。

另一方面，由于地价和房价飙升，并没有带动宏观经济的飙升。


现在的银行贷款，没能都进入到实体经济，更多的，还是流向房地产。


房地产的泡沫，进一步挤压了实体经济的空间。


也许有人认为，房地产兴盛，可以继续拉动投资，可这些年，我们看到房地产投资并没有多少增加。


2020，房地产投资增长速度已经跌到负数，并没有拉动产业发展。

如今房价的居高不下，主要还是二手房带动起来的。


说白了，这只是财富再分配的游戏，没有带动财富增长。

那么，如何解决这个泡沫呢？


当前的办法是用时间来换空间。


利用各种政策，来防止房价过快地上涨，用房价软着陆来消化房价泡沫。


但实事求是地说，这还没有成功的案例供我们参考。


更多的情况是，房价要么继续上涨，要么暴跌收场。


比如日本80年代的楼市一路飙升，然后在1991年，直接崩盘。

在我国，地产崩盘的后果是不可想象的，毕竟那么多人的三代财富都固定在了房子里。


那么，继续上涨的空间还有多高呢？


有一个好消息是，当前全球经济面临下行，中国的富余资金没有出口。


加上国内股市一直不愠不火，大资金能选择的安全空间，好像只有楼市。

但这里面有孕育危机。


因为房地产的金融属性太坚强了，越跌越没人买，越涨越买，越涨越容易贷款，越容易加杠杆。


如果市场预期不被逆转，它就只有不断地放大，放大到有一天实在承受不住为止。

不过，今天的地产商和老百姓似乎忘记了这个风险。


他们都在赌，政府一定会救房地产市场，房地产是有泡沫，但泡沫是“刚性”，难以戳破，因为有政府托底。


正是因为吃准了政府一定会对房地产刚性托底，大家才肆无忌惮、有恃无恐地炒作。


尤其是大的地产商，2021年还在拼命拿地。

为什么？因为小开发商可以关门，大的开发商，政府一定会救！


给房企融资的金融机构，还有疯狂抢房的购房人，都是这样的想法。


所以，面对疯狂的楼市，我们更应该积极释放信号。


房地产税，不仅要出，而且要早出，早试点。


政府只有旗帜鲜明地打出反对房地产市场过度炒作的态度，并提示市场风险、警告市场泡沫迅速积蓄，资本才不会蜂拥而入，系统性风险才有可能降低。


更何况，除了税收，我们很难找到其他方式来改变当下的财富分配的状况。


考虑到当前人口增长缓慢，年轻人不愿意结婚生子，多半也与房价暴涨的因素有关。


支撑房价的，终究是财富，是经济。


当老百姓不愿意生孩子，谁来支撑当前的房价呢？


目前来看，高价去接盘楼市的人和企业，将面临非常高的风险。


我们呼吁，房地产税早日落地！


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支撑房价的，终究是财富，是经济。
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