今年下半年，楼市将迎来贬值潮？内行预测：未来房价或超出想象

本来每年的三月和四月以及“五一假期”都是房地产行业最为火热的时候，但是今年的“金三银四”表现平平，相比往年的“金三银四”成色略有不足，而今年的“五一假期”，楼市也没有预期的火热，在楼市调控密集的背景下，五一小长假楼市表现稳定。

中原地产首席分析师张大伟表示：五一整体来看，大部分城市小长假的楼市热度不高，4月重磅调控下，各城市都有所降温，虽未出现价格下调，但成交量已经在4月的基础上出现下行。

根据中原地产研究中心的统计数据，截止到目前，今年的累计的调控次数已经高达186次，其中4月单月的调控次数已经达到51次。调控层面来看，虽然楼市没有预期的火热，但是调控层面丝毫没有放松，甚至有逐渐收紧的趋势。

基本上过了“金三银四”以及“五一小长假”，上半年的楼市已经基本告一段落，楼市销售最火热的时段已经过去，从上半年的楼市表现来看，相比去年上半年的“楼市寒冬”肯定是有所回暖，但是楼市并没有出现过热的现象，主要还是上半年调控层面一直没有放松，只要有局部火热的城市，国家就出台针对性的调控政策，并对楼市火热的城市逐一进行约谈。

就在2021年4月8日，住建部副部长倪虹先后约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个楼市相对火热的城市，要求这些城市要充分认识到房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，不将房地产行业作为短期刺激经济的手段，确保实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。

从上半年的楼市来看，楼市调控的成果非常明显，达到了调控预期的目标，房价方面也没有出现大涨大跌，整体房价趋于稳定，局部房价依然呈现出分化趋势。基于上半年的楼市发展状况，以及现在的楼市调控力度，有内行预测，下半年楼市将迎来“贬值潮”，未来房价或超出想象。

第一，房价已经失去上涨支撑，房价回调才是正常趋势

从过去房地产行业的发展来看，房价上涨是多方面原因造就的，正是这些因素的支撑，才使得房价经历了过去几十年的持续大涨。不过近几年随着楼市环境的改变，这些支撑房价上涨的因素正在消失，正如董明珠所言，未来房价上涨将失去支撑。

首先是供求关系层面，房地产行业刚起步的时候，当时我国人均住房面积非常低，据国家统计局发布的数据，2000年我国人均住房面积仅为10.3平方米，相当于三口之家居住30平左右的小房子，因此人们对于住房的需求量非常大。还有过去老房子的居住体验实在是“不敢恭维”，对于这些居住在老房子的人来说，也有很大的改善型住房需求。最后就是城镇化快速发展，大量的农村人口进入城市，这些农村人口也支撑起了城市的住房需求。

可以说巨大的住房需求是过去房地产行业发展最大的支撑，也是房价上涨的最大支撑。不过在房地产行业快速发展的这些年，也同样消耗了大量的住房需求，从如今的楼市来看，住房需求已经逐渐开始透支。从数据层面上来看，从2000年到2020年，我国的人均住房面积已经从10.3平方米到如今超过40平方米，人均住房面积已经达到很高的水平。总而言之，如今的楼市供求关系已经发生转变，如今的购房需求已经难以支撑房价大涨。当然可能会有部分核心城市因为人口的持续流入，依然存在比较大的住房需求，但是对于部分城市而言，购房需求已经稍显不足，房价上涨已经失去支撑。

然后是房产投资层面，客观来说，过去房价大涨其中一个重要的因素就是房子的投资价值，正是因为房子具有很强的投资价值，导致部分人即使没有居住需求，依然囤积房产，这种炒作行为不仅影响了楼市的风向，也影响楼市正常的供求关系。大量投资客涌入楼市，势必会给购房者一种楼市火热的感觉，从而带动其他人买房的积极性。

不过从如今的楼市环境来看，投资客的生存空间确实越来越小，从房价走势层面，虽然现在整体房价依然呈现上涨的趋势，但是房价涨幅已经相比过去收窄很多，这就意味着现在的房价涨幅已经无法支撑炒房客盈利；从楼市调控层面，现在国家出台打击炒房的调控政策越来越多，打击炒房的政策体系也越来越完善，基本上不给炒房客可乘之机。

结合以上的分析，过去房价上涨的两大支撑已经逐渐消失，如果楼市失去这两大支撑，未来房价将没有上涨的动力，对于部分经济发展滞缓，同时人口持续流出的城市，房价甚至有可能迎来回调，甚至可能会出现“贬值潮”。

第二，调控层面不会放松，房价回归合理是大势所趋

2020年12月31日，央行、银保监会共同下发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，通知给银行业金融机构划定了“2条红线”，分别是住房贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。

此规定虽然是2020年底发布的，但是明显是针对2021年出台的调控政策，这一政策属于收紧房地产金融的调控政策，通过限制银行业金融机构流入房地产行业的贷款余额占比从而限制流入房地产行业的资金，这里需要注意，限制的不仅仅是违规资金，只是直接限定了流入房地产行业的资金上限，可以说从根本上关小了资金流入房地产行业的“水龙头”。

过去太多资金流入房地产行业一直是很多人担心的问题，玻璃大王曹德旺曾公开表示：社会上的总资金量是一定的，太多资金流入房地产行业，就意味着更少资金流入其他行业，其他行业逐渐会被房地产行业边缘化，尤其是实体制造业。而“限贷令”刚好限制了流入房地产行业的资金总量，并且是从根源上进行限制，不仅对于房地产金融的稳定发展有重要意义，同时释放出的资金也有利于其他行业的发展。

另外在已经过去的4个月中，楼市调控政策十分密集，并且涵盖了多个层面，既有对学区房的管控，也有针对集中卖地而出台的新规，同时有住建部约谈政策，另外还有市场监管的升值，可以说调控政策已经做到面面俱到，在政策的调控环境下，楼市想要复制过去几十年的发展，基本上已经没有可能。并且可以预计，下半年的楼市调控也会延续上半年的趋势，调控层面不会放松，未来几年，房价回归合理是大势所趋。

基于以上两个方面的分析，下半年的楼市乃至未来几年的楼市，房地产行业发展都将朝着平稳发展，当然在楼市分化的背景下，部分地区的房价可能会迎来“贬值潮”，房价也会超出很多人的想象。对于购房者来说，闭眼买房的时代已经过去，要学会成为“聪明的购房者”，在楼市分化背景下，尽量选择真正有升值潜力的房子。


来自: Android客户端

能买房自住都不错了，哪还有钱买房投资。
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