5月起，房价或全面下跌？内行：3个因素下，房价或不得不降

每年的3月和4月正值春季招聘，算是人才招聘的高峰期，通常被人们称为“金三银四”。事实上在房地产行业也有“金三银四”的说法，每年的3月份和4月份，也是房地产行业的销售旺季。

对于购房者而言，如果想买到满意的房子，少不了去售楼部或者楼盘考察实际情况，而3月和4月正是天气最舒适的时候，刚好适合人们去看房子。因而如果上半年打算买房的话，3月和4月看房正是最合适的时机。

今年的“金三银四”开局相当不错，3月份楼市回暖非常明显，根据国家统计局发布的70城房价数据，70个重点城市中有62个城市房价环比上涨，2个城市环比上个月持平，只有6个城市房价同比下跌。从房价上涨的城市数量来看，3月份的楼市基本已经回暖。

不过今年的“金三银四”成色略有不足，如今已经呈现出高开低走之势，最主要原因就是3月份以来楼市调控政策逐渐收紧，导致4月房地产销售降温明显。根据中原地产发布的数据，截止到4月中旬，房地产调控次数已经超过150次，其中3月份调控次数高达48次，在这样密集的楼市调控下，今年4月楼市开始出现降温。

如今楼市调控政策有点类似于“打地鼠”，哪个城市楼市火热，就调控哪个城市。前一段时间，住建部约谈广州、合肥、宁波、南通等5个城市，这些城市都是房地产热点城市，可以看出现在的楼市调控更加具有针对性。

在这样的调控环境下，今年的“金三银四”有明显的回暖，但是相比往年来说成色略有不足。如今“金三银四”马上就要过去，5月份可能会迎来楼市明显降温，一方面是“金三银四”销售旺季已经过去，另一方面楼市调控政策并没有放松的迹象，从5月份开始，楼市迎来相对艰难的时期。有人预测，没有“金三银四”的正向促进作用，5月的楼市将会非常艰难，当然楼市不会迎来全面下跌，可能会出现房价局部下跌。内行表示：在3个因素的影响下，部分城市的房价或不得不降。

第一：楼市的人口红利逐渐消失，主要表现在新生人口数量降低，以及老龄化趋势。

经济学家任泽平曾说过一句经典名言：房地产行业长期看人口，中期看土地，短期看金融。这一句话也被很多人奉为房地产发展的至理名言，确实在房地产行业发展的过程中，人口起着非常关键的作用。

回顾过去几十年房地产行业的兴旺发展，最能支撑房地产行业发展的两个因素：一个是我们国家庞大的人口基数，另一个就是城镇化快速发展，大量农村人口进入城市带来的住房需求。本质上来说，能支撑房地产行业兴旺发展的就是人口。

如今我们国家的人口形势并不乐观，首先是连续几年降低的新生人口数量，根据国家统计局公布的人口数量，2016年新生人口数量达到高峰，为1786万人，主要原因是放开了二胎。不过从2017年开始，新生人口数量就逐年降低，2019年新生人口数量仅为1465万，2020年新生人口数量虽然还没有公布，但是根据公安部的数据，新生人口数量依然会延续下降的趋势。

新生人口数量决定了未来人口的发展趋势，而人口老龄化则影响人口的年龄结构，年龄结构对于房地产行业的发展也会有非常大的影响。我们都知道，买房的主力人群是青年人，老年人基本上不需要买房，因此如果老年人的比例很高的话，购房需求同样会降低很多。

总而言之，不管是从未来人口数量的发展趋势，还是从人口结构的发展趋势，都不利于房地产行业兴旺发展。对于部分城市，本身就处于人口流出的状态，加上新生人口数量下降以及人口老龄化的影响，楼市发展根本没有支撑，房价下跌也是大概率的事情。

第二：“三道红线”压顶，房企降负债压力很大，“降价促销”或成常态。

去年8月份，住建部联合央行在北京召开了重点房企座谈会，并给房企划出了“三道红线”，具体内容为：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

在“三道红线”的规范下，房企的去负债压力很大。相信很多人还应该记得去年的“金九银十”，当时很多开发商都进行了打折促销，其实房企选择打折促销也是非常无奈的事情，房企想要短时间内去负债的话，必须要进行降价去库存。包括今年的“金三银四”，如果经常去售楼部的话，就有应该能看到开发商各种各样打折促销的活动。

如今的楼市环境本身就不适合开发商生存，很多开发商面临的负债压力很大，最近两年，连泰禾、福晟新湖中宝等大型房企都因为资金链的问题面临危机。房企处于这样的境况下，只有进行打折促销，才能通过去库存缓解资金压力，因此未来房企的打折促销慢慢会成为常态，而打折促销本身就是一种降价的形式。

第三：房地产金融调控不断收紧，炒房客以及房企都面临很大的压力。

今年的楼市调控政策可能不是近几年最多的，但一定是近几年最严的。经历了2020年楼市寒冬之后，很多人期待着今年的楼市迎来逆转，今年3月份的楼市确实有火爆的迹象，但是这种趋势被接踵而至的调控政策遏制住。

今年年初央行和银保监会就发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，通知指出，根据银行规模和性质的不同被分为5档，分别为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行、县域农合机构、村镇银行。并根据银行规模的不同给房地产贷款划定了“2条红线”，分别为房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。这一新规就相当于关小了房地产行业资金的“水龙头”，在源头上限制了流入房地产行业的资金上限。

另外今年国家对于经营贷款以及消费贷款的严查，也对炒房客也有非常大的打击。部分被查出利用经营贷款和消费贷款买房的炒房客，刚买了房子可能就要面临卖房还贷。

以上这些政策都是从金融层面收紧房地产调控，限制流入房地产行业的资金上限，同时严查违规资金流入楼市。随着金融调控政策的收紧，炒房客和房企都会面临非常大的压力，炒房客可能会选择降价抛售，而房企也会选择一定程度的降价来缓解资金压力。

结语：以上3个因素都是不利于房地产行业兴旺发展的因素，这些因素都有可能造成房价下跌。在楼市分化的趋势下，部分城市依然会依靠着经济优势以及人口优势，维持房价稳定甚至房价上涨，而有些经济发展滞缓，没有人口支撑的城市，房价就会进入“下跌通道”。