买低层都傻？低层到底值不值得买？看完优缺点再决定

提问:星叔你好,最近看中一套房530万 ,如果是组合贷的话，首期勉强够,但又想高评高贷做杠杆到600万,请问哪个比较好，为什么?主要是想了解清楚这两种贷款方式的好坏,谢谢

回答：公积金组合贷:需要首期款冻结九成,多数业主不同意,如果他们需要这笔钱，而且买房者首期不足的话,也紧迫。

另外公积金贷款是先批公积金,用的是公积金中心的评估价,这个价和银行的谁低认谁，一般公积金中心低。

意味着弄不好,还达不到你的成交价,你首付更多,冻结更多。

如果夫妻合计100万公积金贷款,必须要上两个人的名字,这对于你们后续要置换的话非常不利,这必须要还清贷款才能再操作,如果资金紧张的话,这会有很大的困惑。

商业贷,完全没有上述的难题。

而且gpgd它降下来的是你的首付,你们认为是多给了利息,因为多贷了款。

但是这个利息是基于30年全部算下来的。

而我们置换一套房子跟持有一套房子 ,基本也就是5~8年。

所以你看到的多出来的利息,其实在前面的5~8年是不会相差太大的。


提问: 感谢老师给的答复，我家附近靠无锡，这座城市有价值不？也不限购。假如以后重新换房的话手续费等一系列费用多不多？假如现在买的话用我们的名字还是用孩子的名字？孩子没有住房公积金，我们在家乡已有三套房。我们有房贷在身，目前没用过住房公积金贷款。请老师给予指点。

回答：你好，如果可以用你们的名义买，尽量先用你们的购房资格。因为孩子如果以后想去一线城市买房，首套房票属于稀缺资源，现在如果用了，将来哪怕卖了再买，一线还是属于二套，所以孩子房票可以先留着。

无锡楼市算是比较克制的，年初的锡东地块叫停，年后仍然捅破了天花板。

3月份5宗热门地块的尘埃落定，注定了无锡以经开太湖新城、锡东新城为首的多个板块，房价破3万之路。

早在2020年上半年，无锡就已经收紧调控，增值税2改5、二套首付6成、追溯离婚限购，今年3月份又追加了严禁c作学区房、公开二手房成交价区间。

这座二线城市的房价控制理性又克制，算是这一波调控未雨绸缪的代表。

无锡总体来看调控克制，值得买，上涨预期城市基本面，房企看好土拍热度不减，房价比价效应不贵。


提问：你好，请问，投资买房，总高三十层左右的高层住宅，十层以下的低楼层，值得买吗？

回答：低楼层主要是通风采光的问题。

首先这要看是边户还是中间户，同样的楼层，边户和中间户的通风采光还是差距比较大的。

还有就是十层以下是十层呢？还是五层还是三层？这个差别还是很大的。

一般来讲，五层以下大部分客户就忌讳了，7、8、9、10投资的话还行。

事实上，房源一房一价，高层住宅中高楼层的定价也比较高。

作为投资，七八九十这样的楼层，性价比还是很高的。

在将来的二手房市场上，他的二手房表现与中高楼层的差距会缩小。

能不能买低楼层的住宅，总体还要看楼栋，看所购买楼栋在小区当中的位置，该楼栋和周边高楼之间的位置分布，有些楼栋楼间距很大，周边高楼对它没有遮挡，低楼层的通风采光是完全没有问题的，而有些则受影响很大。

确实有些客户就喜欢低楼层，但是这种客户不多，占比很小。

投资性买房呢，房产的流动性很重要。

投资性购房的接盘侠最终也是自住客，要选大部分客户能接受的楼层。

所以同样是买房，同样是买一个楼盘的房子。怎么选房？也是有窍门的。

尤其是有些开发商比较笨，他在楼层楼栋房号的定价上是有漏洞的，有生活经验的聪明的购房者能占到一定的便宜。

有些三楼户型会带大平台。

就是那种旁边有底商，底商的楼顶就是它的大露台。这种房子，也有很多客户会喜欢。


提问：现有余钱，准备买房，家附近今年有地铁规划，有没有价值？地铁对周边楼盘的升值带动有多大？

回答：对于买地铁房，我有几点建议。

1、离地铁站的距离。

正地铁房：步行5分钟，也就是距离大约在500米以内。

准地铁房：步行10分钟，也就是1000米以内，被称为准地铁房。

近地铁房：步行15分钟之内的。

再远，就不是严格意义上的地铁房了。

那么是不是说离地铁站越近，升值越大呢？

也不完全是。

这个距离一般指的是小区门口到地铁站的距离，如果你是住在一个大社区里面，从家走到小区门口就要10分钟，那么你就可以考虑离地铁站远一点的小区，但是，在这个小区里面，你的家离门口近一点。

这样的好处是，走到地铁站的时间差不多，但是小区离地铁站稍远一点，也会相对安静一些，更有利于居住，重要的是价格也会低。

其实，太近了也不好，地铁站旁会有通风口，把车站内的污气送到地上，把地上的新鲜空气送到地下。有噪音污染，也有空气污染。距离方面还要考虑的是，如果楼栋在地铁运行线上，虽然地铁在地下数十米，但是辐射到地上的轻微震动依然存在，它会严重影响居住质量。所以，这样的楼栋也不能买。

2、购买的时机。从研究数据上看，影响地铁房房价涨幅快过其他非地铁房的时间节点，主要有3个：地铁站点确定的时候、地铁开始动工的时候、地铁开通前后。

而且，地铁开通前一年到开通后两年，沿线的房产升值速度是最快的。

3、站点位置。越是交通不成熟的区域，地铁投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。从各个站点来看，首站和末站，周边的房产升值快于其他的站点。

4、规划中的地铁。地铁的修建不是一蹴而就的，从可行性报告的论证，到地铁规划，到最后开工修建，再到开通，这期间要经历漫长的时间。

在这期间，还有可能会发生改道、变站、延迟开通等等各种意外。

投资房地产不能仅仅考虑地铁这一项，还是要和地段、配套等等其他因素放在一起来综合考虑，否则的话，很容易影响你的投资收益。


提问：星叔，你觉得合肥怎样，个人觉得合肥没有绝对的地理资源优势，都是能替代的，用钱砸个新区，都能把老区比下去。

回答：合肥现在城市大建设，由县城到省城，到目前的长三角副中心城市，迅猛发展。

这种角色的快速壮大转变，导致了合肥城市中心再造，一旦格局重新建立，就很难改变了。这种城市中心大挪移，百年一遇。

市政府，省政府这种搬迁很难的，我们是正好处在这个时代而已。

行政权力中心的转移就意味着中心的转移，包括商业教育交通医疗等等核心资源都会随之变化。

并不是所有新区都是砸钱就能砸出来的。

政务滨湖高新都是这样：政务区是新市政府所在地，与主城区无缝接壤；

滨湖是省行政中心所在地，合肥的双中心之一；

高新区是科技立市，高新产业强市的国家科学中心城市重要依托。

这种中心，这种热点很难再转移。

买低层都傻？低层到底值不值得买？看完优缺点再决定



星叔房谈

前天 08:14

我是星叔，全国资深房产投资专家你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。


提问:星叔你好,最近看中一套房530万 ,如果是组合贷的话，首期勉强够,但又想高评高贷做杠杆到600万,请问哪个比较好，为什么?主要是想了解清楚这两种贷款方式的好坏,谢谢

回答：公积金组合贷:需要首期款冻结九成,多数业主不同意,如果他们需要这笔钱，而且买房者首期不足的话,也紧迫。

另外公积金贷款是先批公积金,用的是公积金中心的评估价,这个价和银行的谁低认谁，一般公积金中心低。

意味着弄不好,还达不到你的成交价,你首付更多,冻结更多。

如果夫妻合计100万公积金贷款,必须要上两个人的名字,这对于你们后续要置换的话非常不利,这必须要还清贷款才能再操作,如果资金紧张的话,这会有很大的困惑。

商业贷,完全没有上述的难题。

而且gpgd它降下来的是你的首付,你们认为是多给了利息,因为多贷了款。

但是这个利息是基于30年全部算下来的。

而我们置换一套房子跟持有一套房子 ,基本也就是5~8年。

所以你看到的多出来的利息,其实在前面的5~8年是不会相差太大的。


提问: 感谢老师给的答复，我家附近靠无锡，这座城市有价值不？也不限购。假如以后重新换房的话手续费等一系列费用多不多？假如现在买的话用我们的名字还是用孩子的名字？孩子没有住房公积金，我们在家乡已有三套房。我们有房贷在身，目前没用过住房公积金贷款。请老师给予指点。

回答：你好，如果可以用你们的名义买，尽量先用你们的购房资格。因为孩子如果以后想去一线城市买房，首套房票属于稀缺资源，现在如果用了，将来哪怕卖了再买，一线还是属于二套，所以孩子房票可以先留着。

无锡楼市算是比较克制的，年初的锡东地块叫停，年后仍然捅破了天花板。

3月份5宗热门地块的尘埃落定，注定了无锡以经开太湖新城、锡东新城为首的多个板块，房价破3万之路。

早在2020年上半年，无锡就已经收紧调控，增值税2改5、二套首付6成、追溯离婚限购，今年3月份又追加了严禁c作学区房、公开二手房成交价区间。

这座二线城市的房价控制理性又克制，算是这一波调控未雨绸缪的代表。

无锡总体来看调控克制，值得买，上涨预期城市基本面，房企看好土拍热度不减，房价比价效应不贵。


提问：你好，请问，投资买房，总高三十层左右的高层住宅，十层以下的低楼层，值得买吗？

回答：低楼层主要是通风采光的问题。

首先这要看是边户还是中间户，同样的楼层，边户和中间户的通风采光还是差距比较大的。

还有就是十层以下是十层呢？还是五层还是三层？这个差别还是很大的。

一般来讲，五层以下大部分客户就忌讳了，7、8、9、10投资的话还行。

事实上，房源一房一价，高层住宅中高楼层的定价也比较高。

作为投资，七八九十这样的楼层，性价比还是很高的。

在将来的二手房市场上，他的二手房表现与中高楼层的差距会缩小。

能不能买低楼层的住宅，总体还要看楼栋，看所购买楼栋在小区当中的位置，该楼栋和周边高楼之间的位置分布，有些楼栋楼间距很大，周边高楼对它没有遮挡，低楼层的通风采光是完全没有问题的，而有些则受影响很大。

确实有些客户就喜欢低楼层，但是这种客户不多，占比很小。

投资性买房呢，房产的流动性很重要。

投资性购房的接盘侠最终也是自住客，要选大部分客户能接受的楼层。

所以同样是买房，同样是买一个楼盘的房子。怎么选房？也是有窍门的。

尤其是有些开发商比较笨，他在楼层楼栋房号的定价上是有漏洞的，有生活经验的聪明的购房者能占到一定的便宜。

有些三楼户型会带大平台。

就是那种旁边有底商，底商的楼顶就是它的大露台。这种房子，也有很多客户会喜欢。


提问：现有余钱，准备买房，家附近今年有地铁规划，有没有价值？地铁对周边楼盘的升值带动有多大？

回答：对于买地铁房，我有几点建议。

1、离地铁站的距离。

正地铁房：步行5分钟，也就是距离大约在500米以内。

准地铁房：步行10分钟，也就是1000米以内，被称为准地铁房。

近地铁房：步行15分钟之内的。

再远，就不是严格意义上的地铁房了。

那么是不是说离地铁站越近，升值越大呢？

也不完全是。

这个距离一般指的是小区门口到地铁站的距离，如果你是住在一个大社区里面，从家走到小区门口就要10分钟，那么你就可以考虑离地铁站远一点的小区，但是，在这个小区里面，你的家离门口近一点。

这样的好处是，走到地铁站的时间差不多，但是小区离地铁站稍远一点，也会相对安静一些，更有利于居住，重要的是价格也会低。

其实，太近了也不好，地铁站旁会有通风口，把车站内的污气送到地上，把地上的新鲜空气送到地下。有噪音污染，也有空气污染。距离方面还要考虑的是，如果楼栋在地铁运行线上，虽然地铁在地下数十米，但是辐射到地上的轻微震动依然存在，它会严重影响居住质量。所以，这样的楼栋也不能买。

2、购买的时机。从研究数据上看，影响地铁房房价涨幅快过其他非地铁房的时间节点，主要有3个：地铁站点确定的时候、地铁开始动工的时候、地铁开通前后。

而且，地铁开通前一年到开通后两年，沿线的房产升值速度是最快的。

3、站点位置。越是交通不成熟的区域，地铁投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。从各个站点来看，首站和末站，周边的房产升值快于其他的站点。

4、规划中的地铁。地铁的修建不是一蹴而就的，从可行性报告的论证，到地铁规划，到最后开工修建，再到开通，这期间要经历漫长的时间。

在这期间，还有可能会发生改道、变站、延迟开通等等各种意外。

投资房地产不能仅仅考虑地铁这一项，还是要和地段、配套等等其他因素放在一起来综合考虑，否则的话，很容易影响你的投资收益。


提问：星叔，你觉得合肥怎样，个人觉得合肥没有绝对的地理资源优势，都是能替代的，用钱砸个新区，都能把老区比下去。

回答：合肥现在城市大建设，由县城到省城，到目前的长三角副中心城市，迅猛发展。

这种角色的快速壮大转变，导致了合肥城市中心再造，一旦格局重新建立，就很难改变了。这种城市中心大挪移，百年一遇。

市政府，省政府这种搬迁很难的，我们是正好处在这个时代而已。

行政权力中心的转移就意味着中心的转移，包括商业教育交通医疗等等核心资源都会随之变化。

并不是所有新区都是砸钱就能砸出来的。

政务滨湖高新都是这样：政务区是新市政府所在地，与主城区无缝接壤；

滨湖是省行政中心所在地，合肥的双中心之一；

高新区是科技立市，高新产业强市的国家科学中心城市重要依托。

这种中心，这种热点很难再转移。


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有钱就买大户型地段好的，没钱就买小户型地段稍次的。
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