重磅！明年房价到底是涨是跌？5大信号指明方向

重磅！明年房价到底是涨是跌？5大信号指明方向

年底这个时间节很重要，不止重要在总结复盘一年以来的收获和欠缺，更在于对于明年的展望与规划。从本月中下旬开始，先后发生了【中央经济工作会议】、【中国社会科学院财经战略研究院等联合主办的《中国住房发展报告（2020-2021）—楼市调控：迎来曙光再出发》】、【多城连续放开落户限制】、【降息再落空】，这几件大事，无一不在释放着指明明年市场走向的信号。


信号一：房价涨≠市场热

相信最近大家都看到了不少诸如“明年房价或同比增5%”这样的新闻标题，乍看之下这是在说明年房地产的市场要持续升温、房价也将再攀高峰了？


其实不然，这个标题玩儿的是个文字游戏。在社科院发表的报告中，完整表述其实是：“预计2021全年商品住房价格同比增幅可能会下降，同比增幅维持在5%左右。商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长并再创历史新高，房地产开发投资同比增速也将会有所下降，持续保持在7%左右。原来预估的在2025年出现住房绝对拐点即住房销售额绝对量下降可能会提前。”说白了，就是预计明年房价的增幅空间将会收窄、库存将会进一步增长、房企拿地推盘等动作也将放缓。


那这个“5%”到底是个什么概念呢？要知道，截至2020年11月，房价平均水平突破万元大关，全国房价平均为10071元/平方米，同比增长7.9%。在今年市场环境如此复杂严峻的情况下，房价仍有7.9%的同比增长，可见在报告中出现的5%，并不能指向明年的市场将会持续升温，而是保持一个相对平稳、合理的形势。


信号二：房产税要来了

在社科院发布的报告中，最令人关注的除了提到的“5%”，还有就是房产税了。报告中的表述是：“建议在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征，争取在‘十四五’期间开征房地产税”。


个人认为，这句话具有很强的指向性，态度明确地要进一步遏制市场过热、炒房现象明显等有悖于“房住不炒”总基调的城市，比如今年被最多次提及的深圳。这一点也与之前分析过的关于房产税的推进节奏不谋而合：该来的躲不掉，但需要时间逐步推进，且深圳很有可能成为第一批试点城市。


社科院财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编倪鹏飞提到的一点同样值得思考：“仅对新交易或者过户（包括赠与和继承）的非经营性住房家庭开征房地产税制度，而对拥有存量房但暂不进行交易和过户的住房家庭暂不征收房地产税”。也就是说，如果你准备买房或者过户，才有可能会被征收房产税（应该是在超出起征点的范围内）；但如果你名下已有多套房产，已经超过了起征点，但你没有计划交易或住户，将暂时不会被征收房产税。这是否会造成空置房变多？或者短时间内大量房源进入租赁市场从而造成房租下降？而且对于不准备交易的这部分房屋，只说暂时不会被征收房产税，那未来还会被征收吗？这些都是在此期间需要关注且思考的问题。


信号三：城市群的进一步崛（fen）起（hua）

短短10天内，5大城市先后放宽落户限制，且不乏广州、青岛、苏州这种综合实力、城市能级都比较靠前的大城市，落户条件更是有不少“租房即可落户”的“零门槛”要求，年底“抢人大战”一触即发。


事实上，在上周闭幕的中央经济工作会议中，就已将“解决好大城市住房突出问题”列为明年的七大重点任务之一，而其中有一句表述正是：“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”。


仅时隔四天，苏州就出台相关政策，乍一看似乎是对国家的布局做出的积极响应，其实还包含着更深层次的用意。


人口是流入向还是流出向，对于一座城市的经济发展有着至关重要的意义和影响。因为人口流动的背后实际上是资本的流动，有人流入的城市同时带来的还有源源不断的生产力和消费力，甚至还有购房需求，所以人口是城市长远发展之道，这也正是城市间抢人大战的逻辑。


但与此同时，抢人，拼的不只是这些门槛谁家更低，还有谁所在的城市群更有吸引力。之前也分析过，“十四五规划”中提到了城市群的建设，未来各个城市群之间的“神仙打架”也是重中之重，而且大概率上，好的板块会越来越好，不好的板块也很难在短时间内“质变”，只能先脚踏实地积累“量变”，说白了，城市群的分化大概率依旧会继续下去。


信号四：降息

本周一，央行公布的12月贷款市场报价利率(LPR)为：1年期3.85%，5年期以上LPR为4.65%，均与上月持平。这是今年最后一次贷款市场报价利率（LPR）。至此，LPR已连续8个月保持不变。

从上图中的变化趋势不难看出，从今年4月份起，贷款利率已经来到了自去年8月份开始的最低水平，而今年马上就要结束，明年是否会结束这个平台期，谁也无法保证，但至少从目前来看，市场投资的意愿是很大的。


而这一推断也得到了官方数据的支持：

一方面，11月份人民币贷款增加1.43万亿元，同比多增456亿元。分部门看，住户部门贷款增加7534亿元，其中，短期贷款增加2486亿元，中长期贷款增加5049亿元。要知道2019年全年住户部门贷款增加7.43万亿元，其中，短期贷款增加1.98万亿元，中长期贷款增加5.45万亿元。预计2020年全年居民户中长期贷款将历史首次超过6万亿。


另一方面，最近2个月全国房企境内外融资全面井喷，境内债券发行超过1100亿，同比2019年同期上涨了63%，2020年整体房企融资更是刷新历史记录。虽有“三道红线”，但数字不会骗人，房企融资依然在高位，且目前实际情况下平均融资成本也非常低。


由此可见，现阶段市场依然处于一个市场两端的投资意愿都很旺盛的阶段，因此年底也确实不失为一个窗口期了。


信号五：租房市场或迎重大变革或强监

与往年不同，今年在中央经济工作会议中，花了很大的篇幅来说租赁市场，主因今年长租公寓市场频频爆雷，市场乱象亟待整治。


会议提出：“高度重视保障性住房建设、推动‘租购同权’、加强租赁住房土地供应、降低租赁住房税费负担、对租金水平进行合理调控”等。不难看出，租赁住房的监管和整治无疑将是2021年房地产市场发展重要内容。其中，“租购同权”有望在更大范围、更宽领域深入推进，包括前面提到的“租户即可落户”，也是“租购同权”的一种体现形式。


但万变不离其宗，“房住不炒”的定位始终不会变，明年的市场也依旧不会出现大起大落的极端情况，稳定将会成为很长一段时间内的主旋律。


那么，在你看来，你所居住的城市房价，会出现怎样的变化呢？


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