内行吐露买房“三要、三不要”，很多买房人回忆曾中招，有你吗？

上个月，有个朋友向我抱怨，几乎把当地在售的所有楼盘都看了遍，没有1个心仪的。她想买个大三房或四房，可看来看去，户型好的地段不好，配套看不中。品质好的偏偏户型不喜欢。看到个地段、户型都不错的，但楼盘主力户型是小面积刚需，大户型就配了一点点，担心未来社区人员杂乱。唯一看中的1个项目，143平的成品房卖到脱销买不到，170平的是毛坯房，不喜欢。后来又觉得区域里学区都一般般。总之，始终徘徊在纠结、犹豫中。

今天，就来讲一讲，买房三要三不要。

一、开盘不要冲动

作为一名操盘面积过数百万方的前“职业选手”，主持、参与过的开盘现场也有十几个几十场了。作为销售方，唯一诉求是清盘，好房源心里是不愁的，主要担心的便是低区、高区的房源。所以开盘现场制造热烈、紧张、压迫以及适度混乱的气氛，“逼迫”选房顺序靠后的买房人慌不择食的买下位置偏差的房源，是我们的“职业操守”。

作为卖方来讲，无可厚非。但作为买方，如果房源确实不符合心意，那最好还是三思而行。如果本来是希望买1个东边户的，最后无奈买了西边户。本来想买个中间楼层，最后买了个顶楼。有些差别可能不大，有些差别其实是很大的。有些真慌了的客户，一急之下就选了个后悔的房源。买完之后回家一清醒想退房，但又要损失定金，只能咬碎牙往肚里吞。

虽说不存在“强买强卖”，不同素质的产品也会匹配合理的价格，但不同价格梯度的房源，有它如此设计的理由所在。不同楼层、位置、面积、户型的房源，未来的居住舒适度、增值空间都是有差异的。如果并非购买力的原因，尽量选择心仪度更高一点的产品。



二、不买小、慎买大

就像开头我说的那个朋友例子。我当时问她，你知道为何143平的做精装修，170平的毛坯交付吗？她回答我的理由是买170平的人更高端，更想按照自己的想法装修。我说错，只有1个原因：170平的房源，如果再做精装修，那总价就太高了。

开发商在设计户型和面积配比时，不光考虑买房人对户型的偏好，更大的考虑是所有面积段的销售均好性。对于房子而言，面积越大、总价越高、对应的客群就越窄，流通性就越差。170平虽然也是常见面积，但属于不愁卖，却基本卖不快的那种。这种户型对应城市较高阶层的客群，慢慢卖能卖得掉，但一定不是一蹴而就的。

所以，我对她说，不建议选170平的，即便考虑自住，未来难免会有想再置换的考虑，但这种产品出手速度慢，而且很重要的一点是因为总价的关系，房价增幅是跑不赢中等面积的房子的。

至于小面积产品，最大的阻碍则来自接盘人。购买两房产品的客群，除了少数城市讲究生活品质的单身贵族外，大部分客群都是因为“囊中羞涩”，选择两房产品临时过渡。这种产品，本身在定价时，单价就会比中等面积的偏高一些，因为总价抗性低，单价高一点看不出来。再加上，未来同样转手给经济条件一般的客群，这种客群同样狭窄且购买力偏低，也难以有很好的价格增幅体现。

所以，选择适宜面积、所在城市供销两旺的房源面积，会来的更好一些。


三、不要对“顶天立地”有主观偏见

几乎对于大部分城市的大部分人群而言，一楼、顶楼的房子是不受待见的。一楼吵闹、人来人往、采光差，顶楼漏水、热、恐高，这些是常见的因素。

没有错，这些的确是买房时应该关注的重要因素，毕竟买房是安家，是种下一份美好期许。但不能就此而否定所有“顶天立地”的房源。

我们在定价时，带有“偏见色彩”的一楼、顶楼房源往往都会与其他楼层有较大的价差，尤其是专业开发商，价格差尤其会拉得比较大。因为卖掉才是业绩，卖不掉就是摆设。

但实际上，随着人车分流、日照间距比、现代施工工艺、防水工艺的普及，这类房源并没有想象的那么差。尤其是，当整个楼盘迎来利好时，这类房源的升值空间并不弱。

所以，不要对“顶天立地”的房源一棍子敲死，细细琢磨，也许就能捡到宝，尤其是对于购买力偏弱的家庭而言，未尝不是一件值得考虑的事。


说完买房“三不要”，再说说买房“三要”。

一、要靠近城市核心配套

这句话看着有些废话，实则不然。我在接触众多买房人时，发现他们最大的痛点之一是：弄不清到底值不值得买。在大多数城市，众所周知的成熟板块，可开发用地已经很少了。大量的楼盘，都位于城市新发展区域。而因为区域簇新，缺乏参考，所以，买哪里和不买哪里，很多买房人真的分不清楚。

我的建议是：盯着城市核心配套买。这些核心配套主要有：ZF大楼、行政服务中心、大型市政公园这一类公建配套；高科技产业基地、高等院校这一类科教配套；地铁、交通枢纽、城市主干道这一类交通配套；金融中心、银行总部、证券机构这一类金融配套。

由于是新区，以上内容可能很多是未落地的。那怎么看，去找城市总体规划控制详规这样的文本看，里面有详细的土地性质、土地用途、发展规划等，再结合城市自身实力去综合考虑。

有些城市新区，周边大型商业、交通节点、产业等规划全部为零或比较少，那就不值得相信。有些城市喊得很大，但缺乏足够能力也不行。


二、要选择规模尚可、纯住宅小区

随着各地纷纷控制单块土地的出让面积，纷纷上马商住类项目，现在的很多小区，规模不大，有些甚至是混合型社区。

这里先注明一点，例如目前常见的综合体项目，其土地出让往往是多块不同性质的土地组合而成，并非单一性的商住地块，此处指的是后者。

我见过有些社区，写字楼1-2栋，住宅3-5栋，商业1-2栋，非常杂。这种小规模的复合型社区，因为吵闹、朝向怪异、楼间距小、采光差、排烟噪音等问题存在，往往增值空间同比是偏弱的。

还有一些常见的商住楼，下面是办公或者商铺，楼上是住宅，也会面临同样的问题，而且户型一般都有硬伤。

更好的建议，在同地段条件下，选择规模中等的纯住宅小区，舒适度、增值空间都会更好一些。


三、要横向对比价格

现在的买房人不傻，就促使开发商变得更精明。例如目前常见的“一二手价格倒挂”，买房人看到买新房有利可图，于是出现很多千人排队、万人买房现象。但有时候，买房人看到的二手房价格，并不是真的。

例如，某新盘1个月后即将开盘，这时候有些开发商可能会做的一件事是：抬高周边二手房价格，人为制造“一二手价格倒挂”现象。做法很简单，让中介通知挂牌中的二手房，告知房东最近市场较好、潜在利好、你的房源价格挂低了等，就能把价格抬上来。而不明就里的二手房看房人，看到房源普遍涨价，就可能出现追涨杀跌买下的可能，进一步坐实二手房涨价的事实。

所以，房价是很奇妙的一个体现，买房人得对楼盘真实价值心里有数，对未来发展空间也得有个大概的数。否则，就是盲人摸象了。

买房三要三不要，希望对各位略有帮助。如能承蒙关注，后续仍将客观、持续输出自我干货。


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