业主篇：业主卖房后去世，亲属拒绝过户，怎么办？

I摘要
业主小宋将名下房屋出售给买方小飞后，不幸去世。业主小宋配偶、父母不愿继续履行合同。
I案例详情
1、买方小飞和业主小宋签署了房屋买卖合同，约定将业主小宋名下（系夫妻共同财产、且出售已经配偶珂珂同意）的房屋，以32.5万的价格出售给买方小飞。
2、买方小飞支付了2万定金，并代为偿还了115928.72元的银行贷款。
3、合同履行过程中，小宋不幸车祸去世，得到50万死亡赔偿金。
4、经评估公司评估，原交易房屋现评估值为47.75万。
5、针对死亡赔偿金，小宋父母老宋、陈阿姨与其妻子珂珂签署了遗产分割协议。除去4万丧葬费用，老宋、陈阿姨获得34万，珂珂获得12万。同时，老宋、陈阿姨放弃对该交易房屋的继承。
6、现珂珂不愿履行原房屋买卖合同，买方小飞向法院提起了诉讼。
（该案例可能有城市局限性，更多情况请咨询相关专业人士。）
I案例分析
【买方诉求】
1、解除双方房屋买卖合同2、继承人珂珂退还已收取的定金2万元和代付的银行贷款115928.72元，并赔偿交易房屋差价15.25万元。
【继承人诉求】
买方小飞代为偿还银行借款，无法律依据，银行收取该款构成不当得利，应由银行承担返还责任。
评估公司的评估结果，不能作为计算诉争房屋溢价款的依据，其结果不具有客观、公证、真实性。故，其不应承担如此高额的赔偿金。
【法务分析】
1、关于购房损失赔偿责任人的认定对于诉争房屋无法完成物权变动一事，买方小飞并无重大过失。业主小宋对小飞不能取得房屋所产生的的损失，应当承担赔偿责任。
小宋去世后，诉争房屋中小宋的份额由珂珂一人继承，房屋增值部分亦由珂珂一人享有，因此，由珂珂承担该部分溢价赔偿。
2、关于赔偿金15.25万的认定该诉争房屋成交价格为32.5万，诉讼时评估价为47.75万，溢价15.25万。买方小飞主张，该部分溢价为其期待利益。
合同法第113条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
买方小飞主张的赔偿，是因小宋方违约所造成的损失，包括该部分期待利益，因此得到法院支持。
I解决办法
【法院判决】
1.解除买方小飞与业主小宋签订的房屋买卖合同；
2.继承人珂珂返还已收取的2万元定金，及买方小飞代偿的银行借款115928.72元；
3.继承人珂珂赔偿买方小飞购房损失15.25万
【法务提示】
在遇到业主去世的情形时，应注意以下几点：
1.先确定继承人：按照“遗赠抚养协议、遗嘱、法定继承"的先后顺序确定；
2.办理继承公证，换取新不动产权证书；
3.签署“变更出售人版本变更协议”。如继承人怠于履行或不履行合同，买受方有权向人民法院提起诉讼，请求继承人履约或者承担违约责任。
（实际情况需综合考虑各方面因素，更多详情可咨询相关人士。）