业主篇：假冒业主被识破，卖房不成反赔钱

I摘要
出售母亲名下的房，伪造《授权委托书》，过户时让姐姐假冒母亲，铤而走险，最终卖房不成反赔钱。
I案例详情
2013年1月，小代出面卖他母亲的房，并拿出了其母亲“签字”的《授权委托书》，并承诺该委托书合法有效，否则承担一切后果。当天，买家小白就跟他签订了合同。

中介公司通知小代必须业主本人去银行面签，否则需要出具公证的《授权委托书》。然而，小代迟迟不能提供，后经中介公司和小白的一再催促，小代才终于带着母亲去面签，并最终获得银行批贷。

然而，在过户时，却出现了令小白大跌眼镜的一幕：工作人员对年轻母亲的身份产生怀疑，要求小代到派出所出具《母子关系证明》。这时小代才如实交代母亲去世的事实，去银行面签的实际上是姐姐。

至此，假冒的“母亲”根本无法与小白办理过户，双方几经协商仍不能达成一致意见。无奈之下，小白将小代及中介公司告上法庭，要求法院确认双方签署的买卖合同无效，判决小代返还其已支付的定金、首付款，并支付违约金，赔偿房屋价格上涨的损失；中介公司退还其已经支付的代理费。
（该案例可能有城市局限性，更多情况请咨询相关专业人士）I案例分析
一、本案中，法院为何判决买卖合同无效？
合同无效的后果是什么？
·根据我国法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，业主小代母亲已去世，无法对小代所订立的房屋买卖合同进行追认，故法院判决合同无效。
·无效的合同自始没有法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方还应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，小白要求小代返还购房款及利息、赔偿房屋上涨损失的诉讼请求符合法律规定，法院也给予了支持。
二、法院判决小代返还购房款、赔偿损失依据是什么？
·根据我国《合同法》的规定，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，小代在签合同时故意隐瞒了业主已去世的事实，并让亲属冒充业主过户，该行为导致买卖合同无效。因此，小代应就小白的损失承担赔偿责任，且小代隐瞒重要事实的行为导致小白未能及时购买房屋，应当赔付小白因房价上涨而产生的损失。
·关于小白主张的违约金，因小代赔付的房价上涨损失已足以弥补小白的损失，且合同无效后，小白要求给付违约金的请求已无依据，故法院未予支持。
·关于中介公司的居间代理费，中介在审查代理手续时未能尽到严格审查义务，对合同无效负有一定责任，故法院判决中介公司退还小白代理费。
温馨提示
·交易过程中，买卖双方本人尽可能到场，严谨核实身份信息，尤其是在签署合同、接收房款、交付房屋、办理过户等关键手续时。
·如本人无法到场，要求出具亲笔签名的
《授权委托书》（必要时出具公证委托书），留存委托书原件，并与本人电话或短信确认，保留证据。
·在无法提供《授权委托书》原件的情况下，不得签约。确有特殊情况，请咨询城市法务。
·对于继承房产的交易，务必要求继承人办理继承公证手续后再处置房产，万不可尝试“假冒业主本人”的伎俩，以免得不偿失。
I解决办法
1.双方签署的《房屋买卖合同》及《补充协议》无效；
2.被告小代返还原告小白的购房款及利息、赔偿房屋价格上涨损失；
3.被告中介公司退还原告小白居间代理费。
（实际情况需要综合考虑各方因素，更多详情可咨询相关人士）