业主篇：第三人户口无法迁出，售房人还需担责吗？

I摘要
房屋买卖合同中约定业主于何时迁出房屋内相关户口，而过户后发现存在第三人户口尚未迁出，那客户要求业主承担户口逾期迁出的违约责任是否存在依据？法院又该如何认定呢？
I案例详情
2015年6月22日，小白通过某中介公司居间购买了小新名下位于北京市的一套房屋，并签署了房屋买卖合同等相关协议，并约定小新应于该房屋所有权转移登记之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。
2015年8月24日，小新、小白办理完毕该房屋的所有权转移登记手续，但时至今日小新亦未将房屋内的相关户口迁出。

因协商不成，小白将小新诉至法院，要求小新承担逾期迁出户口的违约责任。
双方陈词
买方小白诉称
·我方于2015年6月22日与小新签署房屋买卖合同，且约定小新应于房屋所有权转移登记之日起30日内将房屋内的相关户口迁出；
·于2015年8月24日办理完毕房屋所有权转移登记手续后，小新未依约将户口迁出，已严重违反了双方订立的合同约定。
故诉求：
·判令被告小新承担逾期迁出户口的违约金328000元；
·判令被告小新自2015年10月8日起至实际迁出房屋相关户口之日止，每日按房屋总价的万分之五支付逾期违约金；
·判令诉讼费由被告小新承担。
业主小新辩称
·我方已于2015年8月23日，即合同约定之日内将全家户口迁出，现该房屋遗留未迁出的户口系第三人小东所有，与我方无关；
·我方在出售房屋时对存在小东的户口的这一情况并不知情，而在得知相关情况后已努力协调，且小白的户口已迁至该房屋；
·合同中约定因“出卖人自身原因”未如期将房屋相关户口迁出的，承担违约责任，现小东的户口迁出情况与我方无关，我方未违反合同约定，不应承担违约责任。
故，不同意原告小白的诉讼请求；若法院认为我方存在违约行为，请求酌减违约金数额。
（该案例可能有城市局限性，更多情况请咨询相关专业人士）
I案例分析
·小新、小白签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方应据此履行；
·根据合同约定，被告小新应于该房屋所有权转移登记之日起30日内迁出房屋内的相关户口，且售房时不知存在小东的户口系被告小新对该房屋内户口情况的失察所致，现致使该房屋存在他人户口之瑕疵，已构成违约，应承担相应的违约责任，且违约金数额会根据合同履行情况及当事人过错程度等因素予以酌定；
·针对被告小新表示2万户口保证金冲抵违约金，原告小白不同意且表示待小新迁出户口后支付给小新的这一情况，考虑到该保证金具有督促被告小新履行迁出户口义务的担保功能，故对被告小新迁出户口前，原告小白不支付该笔款项予以支持。
I解决办法
·被告小新给付原告小白延期迁出户口的违约金5万元；
·驳回原告小白其他诉讼请求。
案例小贴士→针对业主
1.在出售房屋前向房屋所在地的户籍管理机关了解清楚该房屋内的户口情况，并及时告知中介方及购房者；
2.若存在户口无法迁出的情况，及时与购房者协商沟通，确定是否对此进行补充约定。
一针对购房者
在签署房屋买卖合同前，积极主动询问业主该房屋是否存在其他户口且无法迁出的情况，并对户口情况进行约定，避免产生他人户口无法迁出，自己户口无法迁入等情形。
（实际情况需要综合考虑各方因素，更多详情可咨询相关人士）