业主篇：疫情是否可以作为违约的免责事由？

I摘要
合同签订后，遭遇“非典”疫情，买方以卖方迟延交房主张其承担全部的违约责任，是否合理？“非典”疫情是否可以构成不可抗力？若为不可抗力，免责期如何计算？
I案例详情
1、2002年11月10日，殷某与丙公司签订
《房屋购销合同》，约定房屋总价62万，合同签订后3日内支付25万元，接到卖方大楼封顶通知后7日内支付4万元，买方按揭贷款30万元，余款3万元在办理房产证时付清。
卖方应在2003年6月30日前，依照国家及地方政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买方，但遇不可抗力等特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期。
2、买方殷某分别于2002年11月13日、
2003年3月11日（应于2003年1月20日前支付）及2003年4月28日支付25万、4万及30.8万。2004年3月12日丙公司向殷某交付房屋，比合同约定交房日期迟延256天。对此，殷某向当地法院提起诉讼，欲追究丙公司迟延交房的违约责任；丙公司反诉殷某迟延交付第二笔房款的违约责任。
案例分析
1、“非典”疫情是否构成阻碍房屋交付的不可抗力？
2、若构成不可抗力，免责时间如何起算？计算由“非典”疫情造成的交房迟延免责时间应为疫情发生期间的全部（即2003年5月8日至2003年7月17日，共计71天），并补足被延误的合理施工工期54天（从2003年5月8日政府发文至双方当事人合同约定的交房日期2003年6月30日），合计125天。因此，由于“非典”疫情构成阻碍按期交房的不可抗力因素，根据双方合同约定应顺延交房时间至2003年7月17日后的第54天，即2003年9月9日止。故，丙公司应支付从2003年9月10日至2004年3月12日期间的违约金55315元。
3、殷某违约金如何起算？
根据施工日志及施工企业对封顶的说明，应认定为2003年1月13日。按合同约定殷某应在接到通知之日起7日，即2003年1月20日前支付第二笔购房款，但殷某实际支付是2003年3月11日，共计迟延51天，违约金为应付房款4万元，按每日万分之五计算共计1020元。
I解决办法
【法院判决】
（1）丙公司应向殷某支付违约金55315元（2）殷某应向丙公司支付违约金1020元
【法务建议】
（1）严格把控“不可抗力”的认定。
无论是2003年的“非典”疫情还是2020年的新冠状病毒，评判合同是否不能履行，并不是单纯只要该病存在即可作为免责事由，而是以合同签订时间，该病毒影响范围以及当地政府是否采取措施，及该措施是否已经影响到交易单的继续履行综合评判。
（2）明确分辨“不能履行”针对的情况。“不能”指的是客观上不能，而非主观上不能。即不能单纯以自己害怕而拒绝履行合同；若是自己被隔离影响交易履行的，则属于客观上不能，此时，可认定不可抗力，构成免责事由。
（3）严格把握“免责时间”的认定。
顺延针对的是合理时间的顺延。比如在当地政府未出台相应人员限制流动的明文规定时，只是要求外来人员隔离观察一定期限，则此时的合理顺延期针对的隔离观察期；而该观察期之所以作为合理顺延也只是被观察人便是合同当事人。
（实际情况需要综合考虑各方因素，更多详情可咨询相关人士）