买家篇：一方不履行合同，定金欠条是否影响返还定金数额？

I摘要
《房屋转让合同》约定，买方应签约当日支付定金20万，实际支付了5万，出具了15万的欠条，业主同时出具了20万的收条。后因业主要求增加首付款，买方不同意，双方产生诉讼。对此，买方是否有权解除合同？违约责任如何承担？欠条是否视为履约？
I案例详情
1、2019年5月23日，买方陈先生与业主王先生通过经纪公司署了《房屋转让合同》。双方约定，房屋成交价168万元，签约当日支付定金20万元，定金支付后视为首付款的一部分，其余通过按揭贷款方式，支付到业主王先生的账户。
2、当日，业主王先生向买方陈先生出具收条一份，载明“今收到买方陈先生购房定金贰拾万元整。不退还”。但实际上，买方陈先生实际支付了定金5万元，剩余15万元由其向业主王先生出具欠条，载明“今欠业主王先生15万元整，于本月底还清"。
3、5月28日上午，买方陈先生与经纪公司人员共同前往业主王先生家，缴纳尚欠定金，但业主王先生提出要增加首付款，买方陈先生不同意，双方对此最终未能达成一致，业主也表示若不增加首付款，将不配合买方陈先生办理手续。
4、买方陈先生向法院提起诉讼。
（该案例可能有城市局限性，更多情况请咨询相关专业人士）
I案例分析
【双方诉求】
原告买方陈先生诉请：
1.判决解除合同
2.判决业主王先生双倍返还定金10万元被告业主王先生辩称：只退还5万元定金本金
【法务分析】
1、合同约定签署当日支付定金，欠条是否属于履约？
欠条是一方对所欠另一方财物出具的一种凭证，即并未实际发生资金的转移。而无论是定金协议的生效还是定金罚则的适用，均是基于是否支付定金或实际支付多少而言。
本案中，合同约定支付定金20万，实际支付定金5万，买方陈先生出具15万的欠条，因双方对欠条认定为定金的约定，故该欠条上载明的15万属于未支付的定金。虽业主王先生出具收条20万，但因诉讼中，双方均认可实际支付了5万，故最终法院适用定金罚则时，以实际支付的5万元作为赔偿基础。
此外，欠条15万支付时间为5月底，视为对原合同支付时间约定的变更，即只要买方陈先生在5月底前完成支付，即不构成违约。因此，欠条上若载明明确的支付期限，仅是一种对原约定的变更，不属于履约。
2、签约后，一方变更合同约定的条款，另一方是否有权不同意？
依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，合同当事人均应按约全面履行义务。根据《合同法》第七十七条：经当事人协商一致，可变更合同内容，但若合同签订后，一方提出变更合同条款的，对方不同意的，则仍须按原合同执行，而无权以对方不答应变更拒绝履约，否则构成违约。
3、买方陈先生是否享有解除权？
根据《合同法》第九十四条第二款：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，对方享有法定解除权。
本案中，业主王先生明确表示若买方陈先生不同意增加首付款，其不配合买方陈先生，可见合同履行无法继续，以致合同目的无法实现。故，买方陈先生要求解除合同，符合法律规定，且诉讼中业主王先生也同意解除合同。
（实际情况需要综合考虑各方因素，更多详情可咨询相关人士）
I解决办法
【法院判决】
支持买方陈先生诉求。
【法务建议】
（1）欠条诉讼时效：若载明明确的支付期限，从规定的时间截止之日起次日，算三年诉讼时效；若未载明日期，从欠条出具之日起的次日，算三年诉讼时效。
（2）借条诉讼时效：若载明明确的支付期限，从规定的时间截止之日起次日，算三年诉讼时效；若未载明日期，从债权人主张权利之日起开始算。