业主篇：房屋有租户，过户时不愿搬走怎么办？

【摘要】
业主房屋有租户，口头协商搬走时间，过户时却出现大问题。
【案例详情】
1、买方小白和业主小新于2019年9月签约一套二手房住宅，成交价35万，约定买方小白全款支付。
2、签约时，买方小白询问业主小新房子是否有租客，业主小新答复房屋有租客，完成过户后租户即可搬走。
3、由于业主小新着急用钱，请求买方小白直接支付全部房款给他应急，买方小白同意了。
4、2019年10月底，业主小新竟然说租客不肯搬走，还在沟通中。转眼到了2020年3月，租客仍然不愿意搬走。
5、买方小白要求业主退还全部房款并支付违约金。
（该案例可能有城市局限性，更多情况请咨询相关专业人士）
【案例分析】
在明知房屋有租客的情况下，没有要求让业主小新找租客签暑优先放弃购买权承诺书，并协商好租客搬走时间，造成后期的租客不肯搬走，房屋无法正常接收的情况。
【解决办法】
【案例提示】
1、若房屋有租户，在签买卖合同前，要确认业主与租户是否解除了租赁关系，在合同中对交房时间、物业交割等进行明确约定。
2、依照《合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此业主出售名下正在出租的房屋，在签约前，应要求业主出具承租人签署的《放弃优先购买权声明书》的书面文件。若无法提供，则暂不能签署。
3、过户前不要支付完房款，一旦无法过户买方只能通过打官司追回房款，风险太大。可通过办理资金存管，将房款交由第三方保障资金安全，“不过户不给钱”，可最大程度保障买卖双方的权益，减少交易纠纷。
（实际情况需要综合考虑各方因素，更多详情可咨询相关人士）