劳动人民买房避坑指南

劳动人民买房避坑指南

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面对房价，劳动人民已经泪（xue）迹斑斑，十多年来，人们对高房价的口诛笔伐也从未停止过。但从2019年前4个月的数据来看，广大劳动人民似乎一刻也没有停止买房，可见人们心中依然有梦，有希望。如果刚好你有五一看房计划，一份买房避坑指南送给，拿走不谢。

绝大多数房产交易都涉及买房人、卖房人、销售（中介）三个利益体，少数交易没有中介。识人识己，主导了办事的人，也就主导了事物发展的方向。本文从人的角度入手，谈一些实用的识人用人的买房避坑心得。

一、销售（中介）的段位

在买房过程中，房产销售（中介）通过提供和反馈市场信息，间接参与了你的决策，所以选对销售，是非常重要的事情。老晋根据销售套数深浅，把销售分为4个段位：

初阶销售：这一类销售表现为满嘴跑火车，各种吹牛皮，基础的项目说辞可能都前后不一致，有时甚至不能自圆其说，以欺骗为主要手段。这一类销售是尤其需要警惕的。比如说某天你接到一个电话：“你好大哥（姐），北京顺义大产权，8000块一平米，不限购，方便过来看看吗？”此刻你要警惕，这可能是某个大棚，这个销售可能自己都搞不明白“产权”是什么概念。初阶销售除了帮你浪费时间，就是帮你浪费感情，躲远一点为好。尤其是环京市场，真心很乱。

中阶销售：这一类销售表现为各种大而空的描述，销售本身并不会故意欺骗，但他会隐瞒一些事实，不该讲的他绝对不会讲。他会给你很好的愿景，让你自己去想象一套完美的房子，激发购买欲望，以诱导为主要手段。比如说某天你收到一个微信：“XX项目，某某商圈辐射，某地铁站附近，某大型购物商场正在建设，区域内未来规划不可限量，人口大量涌入……”此刻你要警惕，普天之下，完美无瑕的房子只存在于脑子。房子什么样，实地一看便知，相信自己眼睛，不要被幻想蒙蔽。

高阶销售：这类销售无论是对项目本身的信息，还是其他房产领域的问题都能给到较为满意的回复，这一类销售表现非常专业，除了提供房源信息之外，往往对购房还有其他方面的帮助，以交流为主要手段，提供相对客观公正的信息。如果责任心够强，是培养御用中介的合适人选。也可能成为生活中的朋友。

顶阶销售：这类销售往往并不是以“销售”的形式出现，生活中很多房产大咖，他们在房产领域都有自己独立的认识，长期输出有价值的知识或信息。他们的“销售”过程以启发为主，销售方法类似于太公钓鱼，愿者上钩。常见的媒体广告植入、名人站台背书等等都属此类，他们是无形的，也是“套路”最深的。此类群体绝大多数都是OK的，但也偶有异类，例如“宝存”大师，至今还在被粉丝讨伐。

二、买房人的段位

买房人关于购房知识的储备，直接影响到买房决策，所以我根据买房经验，把普通买房人分为3个段位。知己知彼百战不殆，可以对号入座：

小白：小白可分为两类，一种是差钱的，一种是不差钱的，特征非常明显。第一类非常非常关心价格，朝向、楼层、户型、年限等等因素都可以为价格让步。他们往往会用自认为最低的价格买到真正最差的房子，最差的房子意味着你必须找到一个比你更“小白”的选手接盘，才能解套。投资收益一般不咋地。第二类根本不关心价格，但他们关心除价格以为的所有细节，大到项目品牌、地段、配套，小到一个墙角都不能放过。他们往往会因为偏见支付高昂的溢价，例如某力地产1.5万的装修标准、某盛所谓的高端物业等等。投资收益一般也不好。如果一个小白碰到“初阶销售”，大概率是损失惨重，务必注意回避。如果碰到“中阶销售”，基本逃脱不了被成交的命运。小白是最容易掉坑的段位。

老晋：比最差要好一点，又比最好差一点的物业是投资主流。“老破小”、“老破大”、“远大新”带这些标签的物业都不适合小白投资。另外一点，小白往往看不上二手房，爱买新房，这一点也是偏见，得克制。

新手：一旦买过一套房子，小白会立刻变成新手。房子买的对不对，房款花的值不值，住的舒服不舒服，入住之后都会得到验证。预期和现实的差距迫使新手开始关心“土地使用年限”、“小区人群类型”、“人车分流的重要性”、“养宠物的不能太多”、“楼层对舒适度和价格的影响”、“精装标准怎么样”等等更为实际的问题，二次置业时，都会考虑在内。老晋认为，新手是最不容易掉坑的段位，比老手强。

老晋：新手有过买房经验，一点就通，学习很快。能交往几个中介朋友就更好了。

老手：由于客户需求分层，再烂的房子也有出路。当你只关心一个问题，“这套房子能不能赚钱”？恭喜你，你已经在老手之列了。老手是很容易自我鉴定，除了赚钱，一切都是浮云。在“赚钱”的驱使之下，老手唯一需要做的工作就是风控。利润越大意味着风险越大，利润是显而易见的，风险却是隐藏的。一条一条挖掘出来，可不可控？一旦失控能不能承受损失？这是老手需要考虑的，长期的高风险投资，免不了会有“坏账”，所以老手也有失手的时候。

老晋：老手只需要“信息”，房源信息。

三、卖房人的段位

坏人绝对不能沾

新手：普通的卖房人，规规矩矩按章办事的类型。协议条款清晰，这种交易就很好处理，买卖合同注意找房产律师把好关即可，重点是补充条款。遇到和善的人，很多事情可以商量着办。

老晋：一个和善业主可遇不可求，但交往一个房产律师，你完全可以做到。如果没有律师朋友，老晋可以推荐一个（请在后台回复“刘律师”）。

老手：一般都是专业的房产投资人，识别这一类人也简单。他出售的房子要比同类房源价格高一些，但他能给你“足够”的附加值使你买单，例如：“全新装修”、“品牌家具全送”、“带高租金租约”等等。这一类人也容易解决。

老晋：谈钱不伤感情，满嘴仁义道德的选手都需要注意。

坏人：“口头承诺忽悠人”、“故意模糊合同义务”、“设置苛刻时限”、“联合中介在合同里埋雷”、“物业交割索要钱财”、“中途毁约提条件”等等，都是常用手段。业主靠谱不靠谱，很重要。另外，“坏人”的密谋往往都需要中介“亲密”配合，所以选对中介也很关键，中介能提供部分风控的同时，还能分担一部分交易风险。

老晋：“坏人”从来不缺。

四、总结

买房过程中一定要扛得住诱惑，“免费”“跳楼价”“不限购”等等都可能是陷阱，如果没有解药单的本事，最好别上手，代价太沉重。

如果把全国每年打官司的数据统计一下，你会发现20%都是在掰持房屋买卖这点事，新房和二手房大约各占10%。如果再加上物业纠纷的话，这个比例可能超过40%。买房这点事之所以耗费如此巨大的司法资源，源于房子对普通劳动人民而言是“货真价实”的大宗商品。

一套房子，有可能是一代人甚至两代人的全部积蓄，如果官司打不好，为此而拼命的也不稀奇。五一看房，找对销售，选好中介，决策过程保持冷静，切勿冲动，一旦刷卡，不好退款。