亮,败于后粮不济

文|内幕君

有人说，如果晚年的诸葛亮不执意北伐，把光复汉室的雄心收一收，三国的结局会有不同。

当真？

1

熟读中国历史的都知道，自秦以来，关于征服这件事，向来是由北攻南易，由南入北难。

内幕君掰着手指头算了又算，两千年历史长河中，南方北伐最终取胜的约只一瓢半。一是朱元璋北伐建立大明，半是国民革命军北伐，完成了形式上的统一。

称“半”是因为故事最后，百万雄师过大江，仍旧是一次自北向南的征服。

古来北伐成功少，失败的例子则更仆难数。

东晋时期，闻鸡起舞的男主角祖逖，志在收复中原。有一回北渡长江，当船至中流之时，他看着滚滚东去的江水，想着破山河破碎、百姓涂炭，愤懑地敲着船楫喊：“祖逖不能清中原而复济者，有如大江”！

说他如果不能平定中原，收复失地，就像这大江一样有去无回。

结果北伐大业进行到一半，由于功高盖主，司马睿起了疑心，自己落得个抑郁而终，真就有去无回了。

北宋的赵光义，接过帝国权杖后发兵北上，在攻下北汉都城太原后内心膨胀，决定直接攻打辽国，夺取燕云十六州。赵光义自己御驾亲征，结果在高粱河畔中箭受伤，落魄得乘着驴车仓惶而逃。

再说诸葛亮，千载谁堪伯仲间？功盖三分国，名成八阵图，还不是五次北伐五次皆墨，最后倒在了五丈原，只留下“出师未捷身先死”的遗憾。

就算诸葛亮不北伐，三国故事能改写？依内幕君拙见，非也。

有一句话可以形容当时的蜀地：天下大乱，胜天堂，天下一统，死牢房。也就是说，如果天下大乱，蜀人可以借着山峻之险，偏安一隅保全自己；但如果要一统江山，蜀地就像一个牢房，根本打不出去。就算蜀汉养兵不出，天下也没刘皇叔家什么事。

所以，求稳得稳，想要头角峥嵘就得逆势进取，其它的交给时运。这个道理，地产大佬都明白，吃过一堑的孙宏斌自然比谁都懂。

2

4月23日，武汉卖了10块地，融创独揽4块。刚刚说完“今年拿地会非常小心”的孙宏斌，一不小心就掏出152亿。

一个月前的融创2018年业绩发布会上，老孙曾说2019年拿地风险特别大，声称自己对土地市场比较悲观。

这是心里话还是障眼法？

中原地产研究中心统计，截止到4月24日前，有21家房企年内拿地过百亿。其中，融创拿地数量接近80宗，总金额高达565亿，高居拿地榜首。“小心买地”的融创，仅在4月份单月，至少花了210个亿的买地钱。

如果世上有什么深过马里亚纳海沟，一定是孙式钱仓。

与此同时，活得挺好的万科年内拿地52宗，总金额超过355亿，排名第二。新城、中海、绿地、龙湖拿地总金额超过200亿，旭辉、碧桂园、阳光城、恒大、华润、禹洲等拿地纷纷破百亿。

对于家有余粮的房企来说，市场低迷时，销售可以放缓，但拿地绝不手软。逆周期拿地已是一线房企的共识，只不过八仙过海各显神通。

就在融创重仓武汉的的第二天，旭辉也出手了，一天之内连入成都、太原双城，不仅斩获十几块地，还组了一个豪华的联合拿地阵容。

4月24日，旭辉官宣，公司联合碧桂园、平安不动产以及凰泰地产，以48.5亿元摘得太原市尖草坪区三给片区SP-1919至SP-1928共10宗地块，占地总面积约1009亩，可售楼板价仅1970元/㎡。

这10宗地块，是旭辉2017年8月参与三给片区综合改造项目以来获取的首批地块，包含近200万平米住宅、超过50万平米底商和集中商业，可售总货值超过300亿元。

后续整个三给片区综合改造完成后，项目总货值约近千亿。换句话说，这是一头超级奶牛。

联合小分队中，平安不动产和凰泰地产是纯粹财务投资；旭辉和碧桂园则是具体操盘方，这头超级奶牛的权益归属上，两家平分秋色。也就是说，旭辉和碧桂园将分食千亿大蛋糕。

预计年内，超级奶牛就能开闸产奶。

肉眼看起来，一切顺理成章，事实上，这也是一段险些折戟的北伐故事。

3

早在两年前的夏天，旭辉就已经和尖草坪区政府签订三给片区综合改造合作框架协议。

料想不到的是，2018年10月26日，太原市国土局官网发布公告，原定于10月31日公开拍卖的尖草坪区三给片区10宗地块终止拍卖，因为地块所有权存在纠纷。

接着便有传言说，碧桂园和平安萌生退意。

在当时的旭辉看来，这个环京布局的“头号项目”大有可为。作为旭辉史上最大的旧改项目，入主太原的重要性，可比为旭辉又一次北伐中的攻坚战。

旭辉第一次北伐是在2000年，林中以“永升”为旗号，在厦门打出一片天地后决然北上，扎根上海创办旭辉。早早走出福建，让旭辉得以抢先进行全国化布局。此后10年，旭辉在华东遍地落子。

2012年赴港上市，借助资本力量后开始南征北战。

2016年，仅仅北京一个区域就贡献了百亿销售额，与此同时，旭辉深耕华东、布局华南，探路华中，并全面启动第二次北伐，以北京为据点，开始拓展河北、山西、山东，力图形成一体三翼的布局。

然而，远道而来的过江龙，在处处是江湖的去乡之地，极可能“水土不服”。

2016年7月8日8时30分，天安门广场往东60公里，河北廊坊香河县。

这一天的香河，天朗气清，但微风中夹带着一丝野蛮的味道。

万科员工在参加拍地的途中，被一辆红色皮卡车追尾了，车上四人抄起镐把，将万科员工车上的玻璃，砸了个稀巴烂，并对车内三人一顿海揍。因为这起“意外”，万科错过了当天的土拍。

事后查明，是当地开发商制造这起事故。

一个月后，同样是在廊坊北三县，这回是大厂，旭辉员工遭遇拦路抢劫，被威胁不准参与拍地，连手中办理土地参拍的文件被抢走。

别看房企表面风光，在北上广叱咤风云，背地里，他们可能连一个十八线小城都拿不下。

此次“攻占”太原，旭辉算是守得云开见月明。纷纷扰扰之中，旭辉咬着不松口，一直跟当地政府保持沟通，最终于再次挂牌时得偿所愿。

三给隶属于太原尖草坪区，是市政府重点打造的新区，未来颇具潜力。

加上最近两年，万科、富力、融创进驻，三给片区开始被关注和追捧。如今旭辉杀入，四大品牌房企齐聚，势必带动三给板块土地价值提升。

另一方面，纵观近年太原[color=rgb(105, 158, 212) !important]房价的走势，2015年到2017年未有明显波动，但在2018年出现了一波明显的上涨行情，由一月每平8700元涨到四月突破万元大关，到九月已经涨至1.2万元。

据最新数据，太原新房价格依旧坚挺在12000元每平。而旭辉项目的可售楼板价仅1970元/㎡。

这笔买卖的值当性不言而喻。

4

本次旭辉太原拿地，也是房企在土地市场一二级联动成功转化落地的又一典型案例，意味着旭辉在全国范围内多元化、多渠道拿地的能力正在稳步提升。

正如孙宏斌所说，“2019年钱贵地贵”，因此，不局限于土拍市场，能够多元化拿地的房企更有可能突出重围。

旭辉掌门人林中也坦言，踏空从来不会死人，但套牢总是会要命，所以要现金为王、少借热钱、少买贵地。对于各版块的布局，林中想法明确：一线以商业为主，二线以住宅为主，而三四线城市则是商业配合住宅来做。

“用住宅开发来支持商业的发展。”

在林中拿地圣经的指导下，旭辉接二连三以低价、甚至底价买回优质地块。

太原拿地当日，旭辉以6.19亿元底价，摘得成都新都区核心区域123亩商住地块，项目总建27.4万平方米，综合楼板价仅2261元/㎡。

再早一些，2019年开年，旭辉通过参与一级土地开发，以低于区域市场价的地价，摘得武汉光谷核心区曙光村地块，一把收割了逾50万方纯住宅土储。

房企能捡到便宜地，无外乎手握两个优势：一是粮仓足，二是经验足。

要做一二级联动，没有自有资金根本玩不动，中小房企死于大盘的不在少数。政府主导土地一级开发，引入社会资本合作的初衷就是缺乏启动资金，又或者后续融资能力不足。

钱的问题，旭辉显然不足为虑。

据旭辉2018年年报显示，其手持现金约446亿元，较2017年298亿元同比增长49.7%。况且背后，还站着平安这个大金主。

除了资金实力，政府也看中房企的城市运营能力。目前，旭辉旗下旭美商业的旭辉广场、旭辉里、社区商业旭辉集市三条产品线，不像万达广场和新城吾悦广场那样声势浩大，却也凭借“多维度体验型商业”的特色，逐渐成为一些二线城市的心头之好。

去年9月，位于上海浦东内环的LCM置汇旭辉商业广场开业，一炮而红，首日吸引客流21万人次，店铺开业率逾9成。

少了一线奢侈品牌的加持，LCM凭着大英博物馆流动体验馆、全球首个小猪佩奇室内主题乐园、“一条”线下体验店等潮人打卡圣地，一举跃居成为浦东的新“商业网红”。

成都底价摘地成功，恰恰是LCM模式在二线城市受认可的体现。该项目由约10万方可售商业，8万方自持商业和9万方精品住宅组成，此外还包含一栋超高层商住办公楼。可以看到，商办占比特别重。

有趣的是，林中在香港业绩发布会时说过，多年以后回望旭辉，就像看今天的新鸿基。

林中舞剑，意在包租公？可以想象。

5

房企总喜欢用一条古人打仗的准则，来粉饰自己在土拍场的“激进”：

“兵马未动粮草先行”

这句话不假，但也只说对一半。获得持续稳定性供粮，才是长途奔袭保障。

对房企来说，要建立大粮仓，实现持续稳定供粮，不能只在土拍市场攻杀夺食。弱周期下，多元化低价拿地的能力，才是持久行军的保障。

诸葛亮第一次北伐，马谡为张郃所败，丢了街亭；第二次北伐，奇袭陈仓失败，打了二十多天，粮尽退兵；第三次，他拿下武都、阴平二郡，就在局部获胜时汉中遇袭，蜀军再次退兵；第四次，蜀军包围祁山，司马懿坚守不出，久攻不下，加上李严运粮不继，诸葛亮只得再次撤退；第五次，也是最后一次，诸葛亮率十万大军与司马懿周旋，永远地倒在了五丈原。

五次北伐，诸葛亮哪次不缺粮？因为无粮败归至少两回，尽管木牛流马加持，也是难改大势：

亮，败于后粮不继。