绵阳买房，选择等额本金还是等额本息？

来源：绵阳楼市

3月20日，最新的5年期LPR利率更新，和2月份一样，仍然是4.75。

利率没有作任何变化，但是楼市已经开始回暖了。因此在这个期间，买房交易，应该如何选择贷款方式，就很有必要好好研究一下了。

等额本息和等额本金有什么区别呢？

两者之间最明显的差异是，等额本金越还越少，还贷初期压力更大；等额本息每月月供是固定的。

等额本息：每月偿还的贷款数额一直不变，本金和利息的占比不断变化。还款本金占比逐月增加，利息逐月减少，月供无变化，到中后期偿还的贷款以本金为主。

等额本息就是每月的一笔固定支出，总体趋于稳定，有了一个固定数值后，你就可以针对自己的收支进行合理分配。

等额本金：每月偿还的本金数额一直不变，利息逐月减少，月供也会逐月减少。

等额本金的计算方式为：每月归还本金=贷款总额÷还款期数

等额本金在前期的还贷压力更大，月供会在中后期越还越少，同时还伴随着数额的不稳定递减，在每个月的财政支出方面就需要更费心思去进行调配。

通过下面这一张图，大家就能做一个简单的对比。

图片来源于网络

等额本息和等额本金如何选择？

在本号的历史推送里，淘先生曾为大家对房贷的选择提供了两个方向：

等额本息适合的人群：

等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年轻人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话，前期压力会非常大。

等额本金适合的人群：

等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

实质上，等额本金法与等额本息法并没有很大的优劣之分，大部分是根据每个人的现状和需求而定的。等额本息利于记忆、规划、方便还款。事实上绝大多数人都宁愿选择“等额还款方式”，因为这种方式月还款额固定还款压力均衡，与等额本金法差别也不是非常的大，况且随着时间的增长，会使资金的使用价值产生了不同。

等额本息和等额本金哪个更划算？

举个例子：

小刘作为一名刚需，现在正在看房，准备在1.5环内的经开区买房，以8500元/㎡为参照，买一套100㎡的三居室，贷款60万元。

我们分为三种方式：

纯商贷

贷款60万元，以目前中国银行的首套房商贷利率5.88%为例，等额本息一共要还1278410.4元，每月月供还款3551.14元，累计支付利息678410.4元；

等额本金一共要还1130670元，每期本金还款1666.67元，累计支付利息530670元。

如果选择等额本金的还款方式，那么至少要还到第131个月（第10年11月）才超过等额本息的月供。

组合贷款

贷款60万元，以中国银行的首套房商贷利率5.88%为例，公积金贷款利率3.25%为例，各贷30万元，那么等额本息一共要还1109228.4元，每月月供还款3081.19元，累计支付利息509228.4元；

等额本金一共要还1011991.25元，每期本金还款1666.67元，累计支付利息411991.25元。

 

如果选择等额本金的还款方式，那么至少要还到第138期（第11年零5个月），你的月供才会比等额本息少。

纯公积金贷款

目前绵阳公积金贷款政策中，双职工家庭最高可贷60万元，单职工家庭最高可贷40万元，。假设小刘可贷款额度为30万元，贷款30年，等额本息一共要还470023.2元，每期还款1305.62元，累计支付利息170023.2元；

等额本金一共要还446656.25元，每期本金还款833.33元，累计支付利息146656.25元。

如果选择等额本金的还款方式，那么至少要还到第152期（第12年零8个月），你的月供才会比等额本息少。

无论是这三种方式中的哪一种，我们都能发现，等额本息的还贷成本高于等额本金，累计支付的利息更多。

可能有网友会说，同样借贷60万，等额本息就是会比等额本金多支出一些，这部分也是钱啊！

随着疫情在全球范围内大规模的蔓延，制造业、消费业、股市、金融业等等都受到了不同程度的打击，各国都在采取量化宽松货币政策，市场通胀的几率有所提高。

如果我们把通胀算上，每月的房贷实际上在进行收缩。通胀的速度，通常保守按照12%计算。把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，得到的是真正的币值，而这个币值才是真正的月供。

如果遇上了通胀，那么你的房贷就很可能被稀释，压力也就相对更低，钱越来越不值钱。那么在同样的借贷成本下，等额本息的优势就很明显了。

而且，要等到等额本金的月供低于等额本息的时候，基本都在10年以后。

把10年作为一个阶段，这个时候，大家一般都在面临着资产置换的选择：

婚前买房的人，此时也许已经组建了家庭有了孩子，准备换二套房或者卖房；

若是为孩子读书购买的学区房，享受学区福利最多也就6年，小学和初中。这个

时候孩子上大学了或者已经工作了，就会面临着新的需求——婚房。

熬过了前面的10年，又面临新的难题，只会让自己处于被房价支配的高压下。

所以，面对房贷的选择时，在能保证收入、月供没问题的前提下：我们需要记住的是，不能一味追求贷款利息最小化而不考虑通胀。花最少的首付，贷最长的年限，这样就多了自己支配资金的自由。

降低房子占据的资产比重，手里握有现金流，或许也是现阶段市场动荡的大环境下，最安全的办法之一。